文 献 综 述

20世纪90年代初，随着单位制的解体及住宅商品化改革，商品房逐渐成为中国住区的主要种类，越来越多的人住进了成片开发的新型住宅小区，成为拥有私有房产的业主。而业主需要在市场上向物业服务公司购买物业服务，其合法权益最容易遭到侵犯，主要表现就是城市住宅小区中出现的各种物业纠纷。于是，在居住小区或社区组团中就逐步需要这样一种自治的群众组织#8212;#8212;业主委员会（简称业委会）。我国颁布的《物权法》和《物业管理条例》均涉及了业委会。业委会是业主大会的执行机构，代表全体业主行使日常事务的管理权，可以加强对小区物业管理和监督，保障全体业主的合法权益不受到侵害，促进和谐社区的构建。目前，业主维权已经成为继工人维权、农民维权之后的第三大维权现象，而业委会维权主要是为了维护业主的合法权益,组织业主与开发商和物业公司进行的斗争 。本文探讨了业委会维权中存在的一些问题，并提出了一些相应的对策建议，旨在引起更多业内人士对此项工作的重视与思考。

一、业委会的现状

1991 年 3 月 22 日，国内第一个业主委员会在深圳天景花园成立，标志着以业委会为组织载体的城市社区自治机制开始形成。此后，上海、北京、广州等城市也相继出现了业委会组织。2003 年 6月，国务院正式公布了《物业管理条例》，明确规定了业主大会和业主委员会的组织准则、规程和职责，使业委会制度纳入了国家法制化轨道。在具体执行过程中，业委会承担了联接业主与物业管理公司的中间人、协调人和监督人的角色。2007 年出台的物权法是我国第一次以基本法律的形式规定了业主委员会的制度，对我国的商品房小区的管理制度具有重要意义。但物权法对于业主委员会的法律性质及法律主体地位采取了回避的态度。此后修订的国务院的物业管理条例、及住房和城乡建设部的业主大会和业主委员会指导规则也均没有关于业主委员会法律性质的明确规定。

无数的维权案例表明,业主维权的目标一般多为维护合法的经济权益,其维权对象也较为单纯,大多数是以开发商和物业管理公司为代表的市场主体。管兵在对 B市业主维权的实证研究中就发现，单个业主无法有效声张公共权益，只有通过集体行动或成立业委会来获得法律主体地位，从而促进公共权益的实现。而业委会在成立、建设、运作等方面面临一定的困境，制度与组织结构不完善，人员、资金配置不合理，监管不到位，信息不公开透明等，无法有效的维护社区业主的合法权益。

二、业委会维权中存在的问题

纵观我国国内学者对业委会维权的研究，业委会维权中存在的问题主要表现在以下几个方面：一是，业委会法律地位不明确，无法人身份；二是，缺乏有效的监管机制，业委会维修基金等落实不到位 ；三是，业委会与业主存在内部矛盾 ；四是，业委会与开发商、物业等存在外部矛盾 ；五是，业主参与意识淡薄；六是，业委会组织机构不完善，人员、资金配置不明确。

学术界普遍认为，业主委员会的法律地位与性质不明确。业委会的民事主体资格不明确，无法人身份。毕海燕在《业主委员会维权实践的法社会学分析》从社会学和法学的角度提出业主委员会维权存在的问题主要有以下几点：权力分配的不合理；利益集团地位的强势；法律、政策环境的限制；业主委员会自身组织的不成熟。部分学者认为，业主的维权意识还不够全面，社区参与意识淡薄，业主参与业委会成立的积极性不够。由于物业服务的公共物品属性，公共物品的消费中就必然存在搭便车行为，很多业主在物业管理活动中正是出于搭便车心理而不去积极参加业主大会会议进行表决的。另外有学者认为：业主委员会选举规范缺失；没有固定的工作场所与必要的经费来源，已筹集的经费使用情况不透明；业委会成员的管理能力有待提高；业委会无执法权，面对违约现象心有余而力不足；业主委员会与业主之间缺少联系沟通。

三、业委会维权中问题的解决路径

针对业委会维权中存在的问题，归纳出以下几个解决路径：一是，完善相关法律法规，明确业委会法律地位；二是，建立健全监管机制，落实业委会维修基金；三是，强化业主社区意识及参与意识；四是，完善业委会组织机构，明确人员、资金配置，做到公开化、透明化。