文 献 综 述

住房是人类生存的基本条件，只要人类生存一天，就离不开对住房的需要。随着城镇住房体制改革的不断深化，我国已经初步形成了具有中国特色的城镇住房保障体系,在解决部分中低收入居民的居住问题、带动住房消费等方面取得了一定成绩，产生了一定正面影响。但由于经验不足和部分政策失误，也产生了许多如房价上涨过快，中低收入家庭仍然买不起房等新问题。可想而知，住房保障作为我国社会保障体系的重要组成部分，仍然滞后于其他社会保障(如医疗、失业、养老)的发展，成为整个保障体系中的薄弱环节。因此，进一步完善我国城镇住房供应政策，建立以经济适用房、廉租房为主的多层次的城镇住房保障体系显得尤为重要。

一、相关概念阐述

郭玉坤（《中国城镇住房保障制度设计研究》，北京，中国农业出版社，2010年）把住房保障定义概括为：住房保障是指政府通过采取住房供应、分配、补贴等一系列措施政策，目的是为住房困难的中低收入家庭提供适当住房，满足其基本居住需求，实现”居者有其屋”的发展目标。

贺顺奎（”浅谈城镇住房保障体系完善问题”，《科技咨询导报》，2007年第22期）指出现有的住房保障体系为：中低收入家庭购买经济适用房，最低收入家庭承租政府提供的廉租房。廉租房保障的是城镇中的最低收入住房困难户，而经济适用住房是面向中低收入群体提供的优惠性住房。但是没资格居住廉租房，又买不起经济适用房的群体怎么办。随着城镇化进程的加快，越来越多的城市打工者、进城民工也是不可忽略的住房弱势群体，他们却未被列入住房保障体系的范围之内。

二、我国城镇住房发展的基本现状

樊雪志、董继华（”中国城镇居民住房现状、问题及对策研究”，《建筑经济》，2007年第5期）介绍，中国城镇居民的住宅房地产市场正处在失灵的边缘，自上世纪90年代以来，以商品住宅为主的中国房地产业持续高速发展。1998年《国务院关于加快城镇住房制度改革促进住房建设发展的通知》是一个里程碑式的文件，中国城镇居民的住房市场化改革步伐加快，城镇居民的住房需求在主动购房和被动购房的压力下逐渐释放。

任荣荣（”十二五时期我国城镇住房发展思路”，《中国经贸导刊》，2010年第20期）指出：（一）住房建设快速发展，居民住房条件不断改善；（二）城镇住房生产和供应方式出现较大转变，房地产市场成为居民住房供给的重要渠道；（三）住房私有化率高，住房资产属性显现；（四）住房保障力度总体不足，保障体系仍待完善。

三、我国城镇住房保障政策存在的问题与不足

在经济适用房政策方面，黄兴文、蒋立红（《住房体制市场化改革#8212;#8212;成就、问题、展望》，北京，中国时政经济出版社2009年）指出：（一）政策执行不到位、政府监管不利；在经济适用房执行过程中，存在各种经济人的博弈：（1）地方政府考虑的是”政绩最大化（2）开发商考虑的是”利润最大化”（3）某些投资者考虑的是收益最大化。另外，政策执行不力、管理不到位也有具体表现：（1）政策表面化：经济适用房的我供给短缺，无法满足人们的需求(2)政策扩大化：经济适用房供应对象范围扩大、面积扩大、价格过高（3）政策偏离化：经济适用房保障人群错位（二）经济适用房退出机制缺失。张伟、黄永美（”对完善我国现行住房保障体系的几点思考”，《西南农业大学学报（社会科学版）》，2007年2月）指出我国的经济适用房存在以下问题：（一）经济适用房”不经济”（二）供应对象难以界定（三）建设标准失控。