论文总字数：36616字

摘 要

二十一世纪以来，随着我国房地产业蓬勃发展并日渐成熟，从事房地产业管理的物业管理产业应运而生，日渐在我国市场中扮演一个不可或缺的角色，发展迅速并且逐渐成为我国市场中最具竞争活力和投资潜力的行业之一。但是由于我国物业起步迟且发展不均衡与国外成熟优秀的物业还是有一定差距的，存在着法律、法规不健全，法律关系不够畅顺，政府监管乏力，行业自律不够，市场竞争机制没有真正形成，某些行政干预影响等等问题。这就需要我们对其进行进一步的研究和讨论。找出问题所在加以解决并促进行业发展。加强物业前期的介入和对业主的服务的提升

关键词:物业管理；发展趋势；前期介入；业主服务

Lanting Pavilion Property Management Planning

Abstract

Since the 21st century, as the booming real estate industry has matured, and engaged in the real estate management industry came into being, played an integral role in growing in our country,developed rapidly and become one of the most competitive in the market activity and investment potential of the industry. But because of China"s property started slow and uneven development and foreign excellent properties still have some gaps, there are laws and regulations are not perfect, legal relationship is not smooth enough,government regulation is weak, industry self-regulation is not enough, market competition mechanism was not really formed, certain administrative intervention, and so on. This requires us to carry out further research and discussion. Identify the problems to be addressed and to promote development of the industry. Strengthen involvement and service to the owner of the property early upgrade.

Keywords: property management, trend; early intervention; the owner services

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 兰亭苑物业管理策划 5

第一章 序 言 5

1.1 选题背景 5

1.2 研究的目的和意义 5

1.3 研究的内容与方法 5

1.3.1 研究的内容 5

1.3.2 研究的方法 6

2.1 项目概况 6

2.1.1 项目区位分析 6

2.1.2 项目规划指标 6

2.1.3 项目地段 6

2.2 消费者调研分析 7

2.3 南京民用住房市场调研分析 9

第三章 物业管理及有关概念概述 10

3.1 物业的概述 10

3.1.1 物业的概念 10

3.2 物业管理的概述 10

3.2.1 物业管理的概念 10

3.2.2 物业管理的特征 11

3.2.3 物业管理的发展趋势 11

第四章 前期物业管理概述 13

4.1 前期物业管理概念 13

4.2 前期物业管理的特点 13

4.3 前期物业管理的主要内容 14

4.3.1 建立服务的系统和网络。 14

4.3.2 规章制度的制定 14

4.3.3 物业的接管验收 14

4.3.4 入住管理 15

4.3.5 装修管理 15

4.3.6 建立档案资料 16

4.4 早期介入的概念 16

4.5 前期物业管理与早期介入的区别 16

4.5.1 发生的时间段不同。 16

4.5.2 主要的工作内容不同 16

4.5.3 法律关系不同 16

4.5.4 企业地位不同 16

第五章 前期物业管理的意义 17

5.1 前期物业管理存在的问题 17

5.1.1 对前期物业和前期介入的区别不能正确认识 17

5.1.2 权利的不对等 17

5.1.3 对前期物业时间和具体质价比缺乏明确规定 18

5.2 解决前期物业管理存在问题的对策 18

5.2.1 明确前期物业的涵义 18

5.2.2 加强对建设单位主导地位的监督 18

5.2.3 规范前期物业企业的选聘制度 18

5.2.4 明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费 19

5.2.5 积极推广物业管理的早期介入 19

第六章 前期物业的法律问题探究 20

6.1 前期物业管理法律特征 20

6.1.1 期限的过渡性和自然终止性 20

6.1.2 涉及主体的多方性，主体间法律关系的复合性 20

6.1.3 开发商占据主导地位 20

6.1.4 对业主权益的保护性要求更高 20

6.2 我国当前前期物业管理法律制度中存在的主要问题 21

6.2.1 前期物业管理合同、业主临时公约侵害业主权益 21

6.2.2 建设单位与物业公司建管不分 21

6.2.3 前期物业管理招投标制度不规范，存在法律漏洞 21

6.3 完善我国前期物业管理制度的法律构想 22

6.3.1 规范前期物业管理合同 22

6.3.2 开发商作为前期物业公司法定保证人，对购房人（业主）承担连带责任 22

6.3.3 强制实行开发商与物业公司分业经营制度，重点规范前期物业管理招投标制度 22

第七章 公共服务 24

7.1 安全管理 30

7.2 小区地下室管理 32

7.3 车辆的管理 32

7.4 物品出入管理 33

7.5 消防的管理 33

第八章 总 结 35

第三部分 浅谈物业管理现状及其存在的问题与对策 36

致 谢 41

参考文献 42

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