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武汉市住宅价格空间分异及影响因素研究毕业论文

 2020-02-17 10:02  

摘 要

本文针对武汉市住宅房价方面,房价空间分配方面存在的不平衡现象,考虑武汉市楼市面临的问题,研究武汉市房地产的空间差异和驱动力。通过GIS空间分析法、特征价格模型法、SPSS线性回归对空间分异及影响因素进行分析研究。本文在影响因素后更进一步,从规划编制单元层面进行分析,为上位规划的编制以及各类服务设施的完善、落实提出相应的建议、修改与补充。

研究结果表明:(1)沿长江周边区域以及内环二环线的房价均较高,汉口的各编制单元房价有高高集聚的趋势,汉阳的西南部和武昌东南部有轻微的低低集聚的趋势,武汉各编制单元房价呈现出多中心趋势。(2)建筑年代、绿化率、是否是别墅和精装修、是否有小区运动场配套设施、行政区划、环线位置、是否在地铁站(200、400、800、1200m)范围内、800m范围内公共交通站点数量以及是否有火车站、周围1km是否有高校、中学和公园绿地等14条特征要素对房价呈积极影响。(3)内环线、二环线内各编制单元服务设施现状条件较好,而三环线内编制单元整体设施不完善,越靠近外环线附近的区域公共服务设施越需要得到加强。

关键词:房价;空间分异;影响因素;控规编制单元

Abstract

This paper aims at the unbalanced phenomenon of housing price and spatial distribution of housing price in wuhan, considering the problems faced by the real estate market in wuhan, and studies the spatial difference and driving force of the real estate in wuhan. GIS spatial analysis method, characteristic price model method and SPSS linear regression were used to analyze and study spatial differentiation and influencing factors. This paper makes a further analysis from the planning unit level after the influencing factors, and puts forward corresponding Suggestions, modifications and supplements for the preparation of upper planning and the improvement and implementation of various service facilities.

The research results show that :(1) the housing price along the area around the Yangtze river and the second ring road of the inner ring is relatively high, the housing price of all compilation units in hankou has a tendency of high agglomeration, the southwest of hanyang and the southeast of wuchang have a slight tendency of low agglomeration, and the housing price of all compilation units in wuhan presents a polycentric trend. (2) building s, afforestation, whether villa and fine decoration, whether there is a village playground facilities, administrative districts, loop position, whether in the subway station (200, 400, 800, 1200 m), 800 m range within the scope of public transportation site number and whether there is a railway station, 1 km around, such as universities, middle school and the park green space 14 characteristic element to house prices is a positive impact. (3) the service facilities of the compilation units in the inner ring road and the second ring road are in good condition, while the overall facilities of the compilation units in the third ring road are not perfect. The closer to the outer ring road, the more regional public service facilities need to be strengthened.

Key Words:housing price;Spatial differentiation;Influencing factor;Control planning unit

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究目的及意义 1

1.2.1 研究目的 1

1.2.2 研究意义 2

1.3 国内外研究现状 2

1.3.1 国外研究 2

1.3.2 国内研究 3

1.3.3 总结评述 3

1.4 课题研究(设计) 4

1.4.1 研究内容 4

1.4.2 技术路线 5

1.5 研究对象及数据来源 6

1.5.1 研究区域 6

1.5.2 数据采集与整理 7

1.5.3 数据预处理 8

第2章 武汉市住宅价格空间分异情况 10

2.1 研究方法 10

2.1.1 GIS空间统计法 10

2.1.2 克里金插值法 10

2.1.3 核密度分析法 10

2.2 武汉市中心城区住宅价格空间分异格局分析 11

2.2.1 宏观视角——环线区位 11

2.2.2 中观视角——行政区划 12

2.2.3 微观视角——编制单元 13

2.3 武汉市房价分异与设施核密度关系分析 14

2.3.1 房价分异与整体设施核密度关系 15

2.3.2 房价分异与各个设施核密度关系 15

第3章 武汉市住宅价格影响因素分析 17

3.1 特征价格模型理论 17

3.1.1 理论基础 17

3.1.2 Hedonic模型函数形式 17

3.2 特征变量的选择与量化 18

3.2.1 基于小区楼盘的因素分析 18

3.2.2 基于小区住宅的因素分析 20

3.2.3 基于小区楼盘和小区住宅影响因素的SPSS线性回归模型 22

3.3 武汉市中心城区住宅价格影响因素及其影响力度分析 26

3.3.1 结构特征对房价的影响 29

3.3.2 区位特征对房价的影响 29

3.3.3 邻里环境特征对房价的影响 30

第4章 基于住宅市场的控规单元发展建议 31

4.1 控规单元的发展条件的综合评价 31

4.2 控规单元发展条件及住宅均价差异性对比 34

4.3 政策建议 35

第5章 结论与展望 36

5.1 结论 36

5.2 不足与展望 37

参考文献 38

致 谢 39

第1章 绪论

1.1 研究背景

随着我国国民经济的快速发展和城镇化进程的推进,房地产产业的异军突起,为中国国民经济的发展作出了巨大贡献,成为经济发展的主要源动力和动力源,进而使得中国经济得以平稳发展。经过多年的改革,中国住房房地产快速发展。无论是大城市还是中小型城市,房产均是富裕的代名词,在一定程度上,成为人们投资的第一选择,同时刚性需求和投资需求交互作用导致了经济的转变。房价上涨的主要原因源自于人们观念上的转变,生活水平质量的提高,人们从有房可住转变成买房投资、从追求能居环境转变追求宜居环境。习近平总书记提出:“房子是用来住的,不是用来炒的”,反映出当下的中国房地产市场仍存在并暴露出诸多社会问题。

例如,炒房热居高不下、开发商盲目开发,消费者消费观念背离等。且由于低收入者本身具有的复杂性和大量的高收入者长期占据房地产储备等其他乱象,导致房地产市场的秩序受到严重破坏,具体表现为在全国范围内,房地产市场普遍出现高空置率,且低收入者无力购买房产。造成上述现象的主要原因是国家针对房地产行业出台的新政策以及房价水平的剧烈波动。

武汉是国家历史文化名城、楚文化的重要发祥地,地处江汉平原东部、长江中游,是中国中部地区的中心城市,同时也是长江经济带的核心城市。目前,武汉市房地产行业在国家政策支持下呈快速发展状态,同时在发展过程中逐渐表现出新的特征,二手房交易量直线上涨,房价持续上涨,楼市交易场面显现出一片火热的场景。但房价过高,增加了购房者的成本和压力,二环线内中部普遍房价高,土地稀缺出现供不应求,二环外地区房价低,但无人问津。同时,控制性详细规划的地位因为早期《中华人民共和国城乡规划法》的颁布实施而达到到空前的高度,并对现有的城市规划编制和管理提出了更为严峻的要求。因此,在新的形势和背景下,武汉市规划部门需结合管理现存问题,对控制性详细规划的编制、管理与实施进行有建设针对性地研究和实践,继而深化控规相关城市设计,调整、完善编制单元内部的一些相关设施服务。

1.2 研究目的及意义

1.2.1 研究目的

查阅研究背景,我们注意到,在武汉市武汉市房地产在房价以及房价空间分配都存在严重问题。基于上述现状,考虑到武汉市楼市面临的问题,研究武汉市房地产的空间差异和驱动力。我们可以向消费者提供选择合适住房和投资房的建议,了解房价上涨趋势,对政府及有关机构了解掌握空间布局情况、制定合理的城市规划和发展规划,提供相关背景信息,同时从规划编制单元层面提出相应的修改与补充,为开发商提供相关数据基础,建立投资场所选择和制定合理的住房价格提供参考。

1.2.2 研究意义

近些年来房地产发展过快,各地房价上涨幅度均在100%以上,人们无法获得高性价比的住宅,这其中,房价上涨是最重要因素之一。房地产市场发展的关键在于房价的变化,房价水平和房地产市场发展关系密切。目前,有关武汉的住宅价格研究较少,一些研究也集中在某一个或某几个项目的开发或具体问题上。缺少全面的、系统的、综合的研究。另外,城市空间结构各不相同,受其影响,房价水平会出现不同程度的浮动,应实时更新数据,探索它们的空间分异特点。根据武汉房价,利用地理信息系统GIS软件分析和统计知识,进行住宅价格的量化研究,研究武汉市住宅房价的空间分异的特点。从理论上和实践上来看,对该现象产生影响的因素进行定量研究非常重要,有利于促进武汉房市今后并将长期平稳健康发展。

1.3 国内外研究现状

房地产产业是与我们的国计和民生福祉相联系的,被国内外学者视为当前学术研究的前沿热点,从不同角度来看,其他学者对房价空间差异和影响因素有着不同的看法,都进行了详实且丰富的理论和实践的研究[1-3]。纵览当前国内国外的研究现状,我们对目前以分析方法不同为标准将针对房价空间差异特征展开的研究划分为两类,首先,统计分析,通过建立一个特征模型,运用插值分析等方法将住宅价格和影响研究对象即房价的要素进行量化分析;第二类:运用GIS地理信息技术与方法分析来研究所在区域房价空间差异。

1.3.1 国外研究

关于房价差异的理论和研究始于1920-1930 年间,相较于国内来说,国外的起步较早。由于住宅商品是一种异质性产品,因此,西方学者经常使用特征价格模型(Hedonic Model)对住宅价格空间分布展开研究,探究其中的规律,并分析得出影响住宅价格空间分布的因素。通常情况下,特征价格模型主要用于研究异质性产品差异和其价格之间的关系[4-6]。针对住宅价格,建立特征价格模型,里德克首次将价格特征理论运用于研究分析房地产市场,其研究结论显示影响房价水平的主要因素包括住宅周边的各类环境品质情况[7]。可以说,自里德克之后,特征价格模型成为对房产进行估计以及分析房价影响因素中不可或缺的研究方法。到1990年,这种方法在房地产研究中得到更广泛的应用。另外,佩斯将空间变量引入对房地产价格展开的研究中,同时还结合时间等多个变量,建立房地产价格预测模型,且该模型满足空间限制。佩斯的研究使得住宅价格空间分异理论得到拓展[8]

另外,随着现代化信息技术不断发展,在房地产研究领域,GIS的应用越来越广泛,西班牙奥尔莫C通过研究格拉纳达地理区位特征价格的变化趋势,利用GIS相关技术,结合多种插值方法,研究和分析了西班牙格拉纳达住宅价格的空间分布[9]。可以说,GIS技术的出现和应用,增加了人们处理及分析地理空间信息时,对于研究方法的选择。利用GIS技术,同时结合热点分析、多元线性回归(MLR)、克里金空间插值(Kriging)等模型的实证研究,绘制出住宅价格空间分布图。目前,GIS技术作为分析住宅价格空间分布的重要手段在国外已经相当常见。许多实证案例为中国国内学者的研究奠定了坚实的基础。

1.3.2 国内研究

尽管在住宅价格空间分布领域内,我国相关研究的起步晚于国外学者,但是经过多年来的不断发展,目前我国就住宅价格空间分布的研究也逐渐趋于成熟。在探索过程中,我国学者经历从定性到定量的转变。为探究房价和地价的关系,朱明仓等人以重庆市为研究对象,就其房价和地价的关系从三个方面展开研究[10]。汤新为找出影响住宅建筑空间差异的最重要因素,以大连市为研究对象,对其住宅分布展开研究,对社会阶层分化进行定性分析[11]上述几项研究都属于定性研究范畴,因此科学性以及全面性可能存在疑虑,但是仍然为后期研究奠定基础。

在经历定性研究后,我国学者开始利用定量研究结合实证研究分析住宅价格空间分布。目前,已经成功利用特征价格理论,以住宅价格为对象展开相应的研究[12-15]。学者王璐利用GIS相关技术对武汉市住宅价格空间存在的差异以及影响因素展开分析时,选取武汉市中心城区为主要数据来源,并且该研究基于特征价格理论[16]。宋丽丽和鲁燕在对新乡市住宅价格空间差异展开研究时,不仅利用了GIS技术,同时还对该市进行实地调查和实证研究[17]。张敏结合了烟台市的现状,基于特征价格模型,分析造成烟台市住宅价格空间存在差异的原因[18]。此外,也有学者利用加权地理回归(GWR)模型,研究了住宅建筑的空间差异及影响因素[19,20]。但中国学者主要是利用GIS的空间分析,以某一特定城市为研究对象[21]。尽管分析方法存在差异,但是同样能够通过分析得出住宅价格空间分布的特征和其中的规律所在,具有非常重要的实际意义。

1.3.3 总结评述

综上可知,国内学者在研究住宅价格空间差异时,常常运用特征价格模型和地理加权回归模型等方法,可以用来定性定量分析特定区域范围内住宅空间分异特征,从而实现科学的具象化的对住宅价格的分析和处理,以便更好地解释住宅价格的空间差异[22]

总的来说,有关房地产价格空间差异的研究,国内外的研究非常详尽、综合、实际和全面,并逐渐形成基于房地产价格空间差异研究的一整套理论体系,且该理论体系具有非常高的学术价值。另外,在研究房价水平时,由于研究思路不同,采取的研究方法不一致,所以最终得出的结论也因此不尽相同。造成上述情况的原因是城市间的空间结构存在差异。另外,数据差异,模型差异,区位差异,城市房价差异以及住宅价格空间分布的影响因素都是不同空间异质性的外在表征,都取决于不同的地域环境[23]。因此我们必须分析具体的问题时具有较强的在地性,落实到目标区域上去。否则即便使用同一分析方法分析同一地区,由于空间结构差异的存在,外在内在要素也不同。因此,要根据武汉中心城区的实际情况,科学和合理实在地应用研究方法。便于取得符合于武汉中心城区的研究成果[24]

同时在大数据背景下,数据的差异性会给论文的结果带来巨大的影响,数据的来源是否可靠、数据的精度是否可信、数据的处理是否准确、数据的信息是否全面都应该得到重视、注重质量,后续的研究才能更加准确,研究均是基于数据来进行。此外,国内外当前研究成果中缺少控制性规划的相关内容,均是站在宏观层面上对全国、各经济带、各省份、以及各市域范围进行研究,鲜有从控制性详细规划层面对控规编制单元层面分析,为相应编制单元进行分析、发现问题并提出建议,而本文增加技术层面,将武汉中心城区从技术层面上继续划分为控规编制单元,从编制单元角度来进行分析研究,将房价分异现象与影响特征因素分析,通过针对每一个编制单元现状影响特征因素的不足来提供政策建议,增强分析项目的落实性。

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