摘 要

自2005年7月人民币汇率市场化改革后的十年，人民币不断升值，同时伴随着房地产行业的繁荣。2015年811汇改后，人民币开始释放贬值压力，国际资本大幅流出，房市也逐渐降温，甚至出现库存过剩的问题。因此，考察人民币汇率与房地产价格之间的传导机制对预防房地产泡沫，维持我国金融市场的稳定具有重要的现实意义。

本文将汇率对房地产价格的传导途径归纳为两条：国际资本流动渠道，货币供应量渠道。在论证方面，分为三部分。一是对概念的界定，及人民币汇率与我国房地产市场历史波动与现状的介绍。二是理论模型的建立，对两条传导途径的理论基础进行了阐述，并通过构建在开放经济下房地产市场的供需模型，分别分析了两个传导途径的效果。三是实证模型，通过Eviews软件，对人民币实际汇率与房地产价格直接联动，以及两条中间渠道的传导，此三方面进行实证分析，明晰各途径的传导效果。

最后，文章将实证与理论分析的结果与我国国情相结合，进行分析总结，并提出了合理的政策建议。

关键词：房地产价格；人民币汇率；货币发行量；国际资本流动

Abstract

July 2005 Renminbi exchange rate market reform after ten years, the appreciation of the renminbi, along with the prosperity of the real estate industry. And 811 after the reform, the renminbi began to release the devaluation pressure, a sharp outflow of international capital, the real estate market has gradually cooled, or even inventory problems. Therefore, it is of great practical significance to examine the transmission mechanism between RMB exchange rate and real estate price to prevent the real estate bubble and maintain the stability of China's financial market.

The paper divides the exchange rate to the real estate price into two ways: the international capital flow channel and the money supply channel. In the argument, it is divided into three parts. First, the definition of the concept, and the RMB exchange rate and the history of China's real estate market fluctuations and the introduction of the status quo. Second, the theoretical model is established, the theoretical basis of the two transmission pathways is expounded, and the role of the two transmission paths is analyzed by constructing the supply and demand model of the real estate market under the open economy. Third, the empirical model, the ADF root test, co-integration test, Granger causality test, VAR model and pulse analysis and other empirical methods, through the RMB real exchange rate and real estate prices directly linked, and two intermediate channels of transmission, the three Aspects of empirical analysis, clear the conduction effect of the various ways.

Finally, the article summarizes the results of empirical and theoretical analysis with China's national conditions, analyzes and puts forward reasonable policy suggestions.

Key word: real estate price; RMB exchange rate; currency circulation; international capital flow

目录

摘要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究背景、目的及意义 1

1.2 国内外相关研究的现状 1

1.2.1 国外研究的现状 1

1.2.2 国内研究的现状 2

1.3 本文研究思路 3

第2章 概念界定与历史趋势分析 5

2.1 核心概念界定 5

2.1.1 汇率 5

2.1.2 房地产价格 5

2.2 人民币汇率波动历程与我国房地产价格历史数据分析 6

2.2.1 人民币汇率制度演变与波动历程 6

2.2.2 我国房地产市场现状 7

2.2.3 人民币汇率与房价的相关趋势分析 8

第3章 汇率变动对房地产价格影响的理论基础与理论模型 10

3.1 理论基础 10

3.1.1 国际资本流动理论 10

3.1.2 内生货币供给理论 11

3.2 人民币汇率对房地产价格影响的理论模型 12

3.2.1 需求主体 12

3.2.2 供给主体 13

3.2.3 政府主体 13

3.2.4 汇率与房地产价格动态分析 13

3.2.5 推导结果分析 14

第4章 人民币汇率变动对房地产价格影响的实证分析 16

4.1 变量选取与数据处理 16

4.2 汇率与房地产价格实证分析 17

4.3 汇率、国际资本流动与房地产价格实证分析 19

4.4 汇率、货币供应量与房地产价格实证分析 21

第5章 主要结论与政策建议 23

5.1 研究结论 23

5.2 政策建议 24

参考文献 25

致 谢 26

第1章 绪论

1.1 研究背景、目的及意义

2005年7月，人民币汇率进行市场化改革，放弃了盯紧美元的固定汇率制度，转变为参考一篮子货币进行的有管理的浮动汇率制。汇改之后的十年期间，人民币兑美元升值了26% 左右。期间受人民币升值预期的推动，国际上大量短期投资资本流入我国。由于我国资本项目尚未完全开放，央行不得不被动投放基础货币，造成货币政策调控效果减弱。大量热钱流入房地产市场，加剧了我国房地产价格的波动，对房价非理性的攀升起了推波助澜的作用

在2015年“8.11汇改”以来，央行调节了人民币中间价格形成机制，致使人民币贬值预期增强， 仅汇改当日，人民币中间价就较上一交易日贬值1136点，下调幅度达1.9% 。2015年下半年人民币贬值4.46%。为了保持人民币汇率基本稳定，2015年末，中国外汇交易中心发布人民币汇率指数，强调要加大参考一篮子货币的力度，然而在2016年一年内人民币汇率贬值幅度依然达到7%。

我国房地产市场也受到了人民币贬值预期的波及。2014年以来，持续上涨了十年的房地产市场开始降温，房地产价格增速趋缓。一线城市房价涨幅出现回落趋势，三四线城市则存在明显的库存积压问题。 截至2015 年11 月，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9 和19.3个月，三线城市库存接近一二线城市积压之和。楼市去库存已经成为了我国一个重要的调控方向。