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中国房价波动原因分析毕业论文

 2020-02-18 12:02  

摘 要

本文选取2003—2017年这15年的中国房地产市场发展情况作为面板数据,运用数据分析法分析中国房地产市场的演进和房地产市场存在问题两个方面,之后得出其作为国民经济支柱性产业的发展情况,最后从供求原因,成本原因,心理因素以及政策调控四个方面来分析房价的波动原因。

我国目前住房结构还不合理,保障性住房供给还远远不足,再加上房地产开发成本以及地价的节节攀升,加重了房价上涨的势头。消费者和开发商对于房地产市场的乐观预期再加上由于地方政府和中央政府目标不一致又削弱了政策的实行力度。但是随着近几年来政府调控手段的日益完善,根据最新的数据显示,我国房地产市场调控已经取得一定进展。

关键词:房价 调控 房地产

Abstract

This paper chooses the development of China's real estate market in the past 15 years from 2003 to 2017 as panel data, uses the data analysis method to analyze the evolution of China's real estate market and the problems existing in the real estate market. Then it draws the conclusion that China's real estate market is the pillar industry of the national economy. Finally, it analyses the development of China's real estate market from four aspects: supply and demand reasons, cost reasons, psychological factors and policy regulation. Reasons for fluctuations in house prices.

At present, China's housing structure is still unreasonable, the supply of affordable housing is far from enough, coupled with the rising cost of real estate development and land prices, aggravating the momentum of rising housing prices. The optimistic expectations of consumers and developers for the real estate market, coupled with the inconsistency between the goals of local and central governments, have weakened the implementation of the policy. But in recent years, with the improvement of government regulation means, according to the latest data, China's real estate market regulation has made some progress.

Key Wordshousing price regulate and control real estate

目录

第一章 绪论 1

1.1目的 1

1.2意义 1

1.3国内外研究现状 1

第二章 我国房地产市场发展情况及房价波动的趋势 3

2.1我国房地产市场概况 3

2.1.1房地产市场发展情况 3

2.1.2房地产市场存在的问题 5

2.2我国房价波动趋势 6

第三章 影响房价因素分析 9

3.1供求原因 9

3.2成本原因 10

3.3心理原因 10

3.4政策调控 11

3.4.1应对金融危机阶段(2008-2009年) 11

3.4.2遏制房价过快上涨阶段(2010-2013) 11

3.4.3再度刺激房价涨势分化(2014-2016) 11

3.4.4稳房市去库存成主旋律(2017-至今) 12

3.4.5政策影响效果分析 12

第四章 结论 15

参考文献 16

致谢 17

第一章 绪论

1.1 研究目的

房地产业是我国国民经济的支柱产业,对整个社会有着举足轻重的意义。近年来,伴随着我国房地产市场的发展,房价的快速上涨也得到了越来越多的关注,房价的涨落牵动着亿万国人的心,与此同时“蜗居”,“房奴”等词语也慢慢走进人们视野之中。本文即是讨论我国房地产市场发展存在的问题以及房价波动的趋势及原因。

1.2 研究意义

房地产作为一种消费品,随着时间的推移,此消费品已经演变为一种必需品。甚至说能否“安居乐业”已经成了消费者很长时间乃至于终身的需求。面对着我国经济的迅速发展和城市化水平的提高以及居民投资观念的转变等诸多因素,导致了中国的房价迅速上涨。房价不仅对普通家庭的消费、投资选择产生极大影响,甚至当房地产市场发展出现问题时,整个金融市场和宏观经济也会受到连带的冲击。因此房价为什么会波动也就成为经济学家关注的一个重点问题,同时也备受政策制定者的关注。政府在近年的经济政策制定中也看到了居民对于安居愿望的迫切需求。房地产作为一种消费品,其价格的波动必然有着多方面的原因,那么究竟何种因素导致了房价的上涨,国家出台的相关政策对于我国房价的波动扮演了什么角色,本文将着重解决这些问题。

1.3 国内外研究现状

国内外研究对于房价的波动(主要是增长趋势)原因大致有三方面原因,价值,行为经济学,市场失灵。

钱津在《中国房价的上涨与市场治理》(2017)中提到的价值原因主要是指建房成本的波动。建房成本可以分为住宅用地,建筑材料,人工费用的价格等方面[1]。在这其中,地价是最大的影响因素,房价很大一部分便是地价,高昂的地价也是房价上升的重要因素。开发商为了从政府手中获得土地开发楼盘,只能通过公开拍卖的方式,价高者得。根据《中国房价的上涨与市场治理》文中的数据,2017年第一季度,全国主要监测城市住宅地价总体水平为6040元/平方米,同比增速为8.72%。较上一季度增长0.81个百分点。而其中住宅地价增长速度高于商服、工业地价增速。

孔煜则在《行为经济学视角下的房价波动研究述评》(2017)中从行为经济学角度分析房价波动的原因[2]:首先,当噪声交易者对于消费市场有积极信心时,便会追加投资,从而使大量热钱涌入房地产市场。Mayer和Sinai的观点则是,对于想要买房的人来说,他们通常会观察过去一个阶段房价的走势,通过走势的判断形成对于房价的判断[3],Mayer和Sinai通过对1984-2006年美国大城市房地产市场的发展情况进行分析,得出房价和近5年的房价变化情况高度相关。第二,消费者对于房地产投资的乐观程度也和房价上涨存在着显著关系。Rouwendal和Simonetta以1999和2000年快速上涨的荷兰房价作为面板数据,对于这两年的房价上涨很难从市场因素找到答案,无疑大量购房者的乐观预期在这其中扮演了重要角色。Rouwendal和Simonetta用消费者信心指数来表示购房者购房的乐观程度,经过实证分析后证明这两者存在着显著的正相关关系。[4]第三房地产市场存在着大量的羊群行为,其他消费者的消费行为和投资选择会对其他人的投资选择造成影响,从众行为大量存在。Wong则解释了泰国房地产泡沫的原因,在本国经济本就过度繁荣的情况下,再加上国际的投资大量涌入,房地产开发商的乐观预期和投资者预期的相互作用所引起的羊群效应最终造成了泰国房地产的泡沫[5]

最后,钱津于《感受腾飞—论中国工业化与通货膨胀》[6]从市场角度分析房价波动原因时提到,在房价上涨率明显超过利率时,出于利润最大化的考虑,这时候继续把钱存在银行并不是一个最佳选择,把钱用来投资炒房才是明智之选,再加上羊群效应的影响,购房者一旦一哄而上,更大规模的房地产投资便无法避免。面对高昂的房价,炒房者的资金缺口只能来自于信贷市场。一旦银行的贷款达到一个更大的规模,中央银行为保持利率水平只能扩张信贷规模,而这样做只能导致房价持续上涨的恶性循环。显然,此种局面的出现并不能只归咎于市场调节的失灵,更多的是政府调控的缺失,是重要市场价格信号—利率被扭曲的必然结果。同时,因为我国信贷市场发展并不健全,再加上我国广大消费者并不愿意投身于信贷市场,而选择投资房地产市场,这也可以说成是市场失灵的表现之一。

综上所述,现有研究大都集中在某一个方面,没有从多方面的原因来分析房价波动的原因,再加上之前的研究大多时间较早,没有立足近几年的新政策来进行分析,本文即是从供求原因,成本原因,心理因素以及政策调控四个方面来分析中国房价波动原因,并选用2002年-2019年的面板数据来得出结论。

第二章 我国房地产市场发展情况及房价波动的趋势

2.1 我国房地产市场概况

2.1.1 房地产市场发展情况

  1. 房地产开发企业个数

房地产企业数量是衡量房地产市场发展情况最直观的指标,表2.1是我国2007年到2017年中国房地产企业数量变化。可以看出,从2007年我国房地产开发企业是62518个到了2017年,这一数字达到了95897个,增幅达到53.39%,房地产企业数量的增加说明了房地产市场在多年里经历了非常大的发展。虽然房地产企业数量基本处于增加的趋势,但这之中也有减少。开发企业数量下降的时段出现在2008-2009年以及2014-2015年,这也是房企数在这10年中唯一下降的两年。2008-2009年的房企数量下降则可归因于2008年在美国爆发的金融危机。另外2014年开始我国的外汇储备在接近4万亿美元的峰值后,可惜好景不长,仅2015年我国外汇储备就流出5000亿美元。同时,人民币于2014年触及6.1后对美元汇率也结束了长达10多年的升值趋势。同期,2014年至2016年,我国股市基本坐上了过山车,A股快速登上5000点高峰,又快速跌下5000点高峰,灾与救市成为当时资本市场的网红词。股市没能保住蓄积的资本,金融领域乱象频生。[7]在前有经济增长后有资本外流的双重压迫下,房地产作为所谓救命的良方再一次被贴在了经济的创痕之上。2014年5月首次出现70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌。这也导致了2014-2015年这段时间房地产市场企业数量开始减少。2014年6月,呼和浩特成为率先放弃限购政策的城市。到了2014年底,除了北上广深之外,大部分实行限购的城市纷纷取消限购。这也导致了之后几年内房地产企业的进一步增加。

表2.1 我国2007-2017年房地产开发企业个数

年份

企业个数

内资企业

港、澳、台投资企业

外商投资企业

2007

62518

56965

3524

2029

2008

87562

81282

3916

2364

2009

80407

74674

3633

2100

2010

85218

79489

3677

2052

2011

88419

83011

3565

1843

2012

89859

84695

3451

1713

2013

91444

86379

3391

1674

2014

94197

89218

3414

1565

2015

93426

88773

3235

1418

2016

94948

90408

3232

1308

2017

95897

91608

3066

1223

资料来源:2007-2017中国统计年鉴

  1. 房地产开发投资额及占当年GDP的比重

房地产业的快速发展,有力促进了我国经济的快速发展。2003-2011年,我国GDP增长率几乎都在8%以上,因为我国调整经济发展方式的原因,2012-2017年,我国GDP增速出现下降,但也保持在6%左右的增长速度,其中,房地产业对GDP的增长贡献突出。首先,从2003年至2014年,房地产开发投资增长率均高于GDP增长率,因为2014年面临经济增长与资本外流的双重压力,2015年房地产开发投资增长率仅为0.98%,这也是房地产开发投资增长率首次低于GDP增速,但在此后的两年里,房地产投资马上止住了下降的颓势,依然保持高速增长,房地产成为了经济增长的动力源泉。其次再看房地产开发投资占GDP的比重,从2003年开始,比重基本保持增加态势,2009年后房地产开发投资额相对GDP的比重均在10%以上,到了2012年基本维持在13%左右。由此可知,房地产在国民经济的支柱地位得到强化。[8]具体数据见表2.2所示。

表2.2房地产开发投资额及占当年GDP的比重

年份

GDP(亿元)

房地产开发投资

(亿元)

房地产开发投资占GDP比重

总量

增长量(%)

总量

增长量(%)

2003

135822.8

10.0

10153.8

30.3

7.48

2004

159978.3

10.1

13158.25

28.1

8.23

2005

183084.8

10.4

15909.24

19.8

8.69

2006

209407.0

10.7

19382.00

21.8

9.26

2007

247000

11.4

25000

30.2

10.12

2008

314045

9.6

30580

20.9

9.74

2009

335353

8.7

36232

16.1

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