摘 要

随着中国经济的不断发展和城市化水平的不断提高，在当前蓬勃发展的房地产业背景下，住宅物业管理作为房地产开发的售后服务业，是保障人民生活环境，并提高人们的生活质量的新兴产业。虽然物业管理行业已经发展到一定程度，但由于我国住宅区物业管理起步较晚，仍存在着理论基础不完善，区域发展不平衡，专业化程度低等这些问题。本文以枫林绿洲社区为例，通过对该社区物业管理现状进行实地观察以及对部分社区业主进行个别访谈获取第一手资料，分析了当前城市社区物业管理存在的主要问题，探讨了其问题的产生原因，并提出了解决问题的对策和措施：一是培养高素质的职业化物业管理队伍；二是验收、监督、资金投入三管齐下，改善社区物业设施管理；第三，业主与物业企业双方加强沟通，加深了解；第四，提高业主的物业管理意识及自治意识；最后健全收费制度，明码标价，合理收费，物业管委会加强监督。

关键词：城市社区； 物业管理； 措施

ABSTRACT

With the continuous residential property management, as the after-sales service industry of real estate development, is a new industry to protect people's living environment and improve people's quality of life. Although the property management industry has developed to a certain extent, due to the late start of property management in residential areas in China, there are still problems such as. Taking Fenglin Oasis Community as an example, this paper obtains the first-hand information by observing the current situation of property management in the community and interviewing some community owners individually, analyses the main problems existing in the current urban community .The second is to investment; the third is to strengthen communication and deepen understanding between owners and property enterprises; the fourth is to enhance owners'awareness of property management and self-government; and finally, to improve the charging system, clearly marked prices, reasonable charges, and the Property Management Committee.

Keywords: urban community; property management; measures

目 录

第一章 绪论 1

1.1研究背景 1

1.2研究意义 1

1.3研究内容与方法 2

1.3.1研究内容 2

1.3.2研究方法 2

1.4技术方案 2

第二章 相关理论 3

2.1物业管理概念 3

2.2住宅小区物业管理的内涵与特征 3

2.2.1住宅小区物业管理的内涵 3

2.2.2住宅小区物业管理的特征 4

2.3社区物业管理的原则 4

第三章 枫林绿洲社区物业管理存在的主要问题 6

3.1枫林绿洲社区简介 6

3.2 枫林绿洲物业管理的基本情况 6

3.3枫林绿洲社区物业管理存在的主要问题 6

3.3.1物业管理服务质量有待提高 7

3.3.2配套设施运作维护欠佳 7

3.3.3业主对物业管理了解认识有限 7

3.3.4业主欠缺维权意识 8

3.3.5物业管理收费混乱且收取困难 8

第四章 枫林绿洲社区物业管理存在问题的原因分析 10

4.1物业管理队伍素质较低、人才短缺 10

4.2社区管理先天不足且后天失调引发弊端 10

4.2.1社区初期设计欠完善 10

4.2.2物业公司管理不善以及管理资金不足 10

4.3业主与物业企业沟通不畅，缺乏了解 10

4.4物业收费法规、监督不健全且多层因素导致物业收费难 11

4.4.1物业收费法规、监督不健全 11

4.4.2不规范收费，服务质量评价没有统一标准 11

第五章 枫林绿洲社区物业管理存在问题的对策与措施 12

5.1培养高素质的职业化物业管理队伍 12

5.2验收、监督、资金投入三管齐下，改善社区物业设施管理 12

5.2.1政府加强监管 12

5.2.2业主委员会季业主大会的日常监督 12

5.3业主与物业企业双方加强沟通，加深了解 12

5.3.1物业管理企业应对业主进行宣传教育 12

5.3.2业主应主动改变观念，明确物业管理概念 13

5.4提高业主的物业管理意识及自治意识 13

5.4.1重新整顿业主委员会和业主大会 13

5.4.2加强业主自治意识 13

5.5健全收费制度，明码标价，合理收费，业委会加强监督 13

5.5.1政府健全物业管理收费定价机制，加大监督 14

5.5.2物业企业服务明码标价，细化收费标准 14

5.5.3 业主委员会应担起责任 14

参考文献 15

致 谢 16

第一章 绪论

1.1研究背景

物业管理工作是指住户委托物业管理公司按照双方签订的物业管理合同，修复物业大楼的公共设施，运输，绿化，卫生，公安和环境管理项目。管理工作，当物业公司提供上述服务时，业主必须根据物业管理委托合同上明确写的交纳相应的物业管理费。中国物业管理经过几十年的发展，我国物业管理企业的规模和数量一直都在增长，项目类型也越来越多样化。管理方法也逐渐体现现代化、信息化和网络化。此外，该行业的市场竞争也在加剧。面对不断变化的市场形势，物业管理企业在经营过程中将面临各种问题和挑战，阻碍了物业管理企业的发展。

但是，随着业主对物业服务水平的要求不断提高，物业管理和服务水平已经通过市场调节成熟，仍存在漏洞，需要政府职能部门在监督和指导中发挥应有的作用。多年来，政府部门亦积极推动物业管理行业的发展。自1994年以来，国家建设部等国家部委和地方政府先后颁布了一系列措施、行政法规、行业规范和地方性法规。物业公司应不断提高产品质量，提高了物业管理水平。然而，社区物业管理政策和制度尚未完善，物业管理机构的系统管理能力较差，政府物业管理行业协会、业主委员会等物业管理实体的支持不足，缺乏业主自主权的概念和法制观念。

1.2研究意义

随着城市住宅商品化发展的不断被人们所了解，相应的物业管理作为一种专业化，社会化的住房管理形态，已成为社区建设和城市管理不可或缺的一部分。然而，物业管理在中国仍然是一个新兴且重要的行业。它既是城市管理的重要内容，也是房地产业健康发展和住房制度改革深化的重要环节。

本文选择凤林绿洲社区为具体调查对象。社区符合本文所考察的“城市社区”的研究范围。同时，社区既不是新建的社区，也不是旧的社区。就完成年份而言，它更为成熟。此外，与城市居住社区相比，社区没有什么特别之处，因此其问题对其他社区更具代表性和普遍性。通过对枫林绿洲社区物业管理现状的近期观察和住户的访谈交流，获得了前方资料，分析了城市居住社区物业管理中存在的主要问题，并讨论了产生问题的原因。提出了解决问题的方法和措施，为城市居住区物业管理的顺利和漫长的物业发展提供了一些重要参考。

1.3研究内容与方法

1.3.1研究内容

本文基于“提出问题 - 分析问题 - 解决问题的逻辑思路”。从当前房地产管理的发展滞后于房地产业的发展，以及在思考的背景下存在许多问题和矛盾，我们认为房地产管理仍存在许多问题，通过国内外先进的理论和实践经验的研究与借鉴，针对我国物业管理存在的问题，提出了城市居住区物业管理的优化对策和建议。

1.3.2研究方法

（1）文献研究方法。在撰写本论文的过程中，我曾参考过大量的期刊和论文，阅读了大量相关书籍，为本文的研究提供了一定的理论依据。

（2）案例分析方法。通过对以枫林绿洲社区为切入点的实际案例的分析，结合相关理论分析了枫林绿洲社区存在的问题。

（3）问卷调查方法。本文通过问卷调查的方法对凤林绿洲社区业主进行调查，并通过调查问卷的数据分析，对凤林绿洲社区物业管理政府监管中存在的问题进行了梳理。

1.4技术方案

第二章 相关理论

2.1物业管理概念

随着房地产的发展，物业管理作为房地产发展的后续服务，也将迎来一片好的发展未来。特别是近年来，在现代生活环境中，物业管理已成为人们生活中不可或缺的经济活动。人们对物业管理的认识越来越完善。

在物业本身及其配套设施之后，已经衍生出与房地产开发，租赁，销售和售后服务相关的各种行业。物业管理内容不断完善和全面。物业管理一般指业主通过选择物业服务企业、业主和物业服务企业进行维修，维护环境卫生和相关秩序的活动、设备和相关网站，物业管理区内房屋及配套设施的维修及管理。它具有以下特点：

1. 社会化

现代物业管理是指业主在改变原有的自建自办住房管理模式后，选择适合的物业管理公司进行社区物业的管理。将物业管理纳入到了社会监管的轨道，实行统一的社会管理模式，形成责任明确、市场机制健全的发展模式，为物业管理行业建立有效竞争环境创造条件。与此同时，物业管理不只是个经济体，也是一个公共的物品。物业管理企业作为城市管理的最小组成部分，在不同程度上构成了城市管理体系不可或缺的重要组成部分，如交通，绿化，健康，安全等。

②专业化

作为业主，他们应与社区的物业管理公司签订标准的物业管理合同，并按照约定的要求方法管理物业。成熟的物业管理公司都是用先进的方法和优秀的人才来形成的，不是随随便便就达到的。

③市场化

由于物业财产本身的商品性质，需要通过市场上的等价交换实现财产的价值和使用的价值。用户应选择优质的物业管理公司服务市场，物业管理公司应利用其优质高效的服务来招揽更多需要的人。为社会和住户提供了优质的服务。在物业管理公司商业化的过程中，只要通过保持市场竞争，就能逐步提高我们的专业水平，提供良好的服务。

2.2住宅小区物业管理的内涵与特征

2.2.1住宅小区物业管理的内涵

社区物业管理是指由市场上的小区住户选择适宜的物业管理公司，其次是业主及物业管理公司。国务院颁布的《房地产管理条例》重点规范居民区的房地产管理活动。

2.2.2住宅小区物业管理的特征

该住宅区是一个完整的住宅区，由城市道路和自然延伸（如河流）划分，不被交通道路穿越。住宅社区一般有一套基本的服务设施和管理机构，可以满足居民的日常需求。住宅区的物业管理亦有其独特之处：

（1）服务性

就对于住宅小区，最大限度地满足社区居民的住房需求是最基本与根本的目标，并努力为每个社区的居民提供舒适、美丽和安全的生活环境。因此，作为住宅社区的物业管理公司，我们应坚持时代观念和一切服务导向，为每一位业主提供满意的服务。

（2）统一性

由于住宅区是下班后人们的主要生活和休闲场所，每位业主都希望拥有舒适而优美的环境。

2.3社区物业管理的原则

（一）权责分明原则

业主会议、业主委员会、业主、物业管理企业的权利和责任一定要明确，各物业管理企业的权利和责任要明确。

（二）专业高效原则

物业管理公司的统一管理并不是意味着所有工作都由物业管理公司来承担。物业管理公司可以将物业管理领域的一些特殊服务或什么之类的委托给其他专业服务企业，但不得委托给该领域的专业服务企业。

（三）收费合理原则

物业管理基金是物业管理的物质基础。物业服务收费应遵循合理，公平，成本和服务水平的原则。业主和物业管理企业应当按照规定区分不同物业的性质和特点。所收取的费用应该是所有者和用户可以接受的，并且价格被认为是一致的并且物有所值。财产管理专项维护资金依法管理使用。

（四）公平竞争原则

物业管理是社会主义市场经济的产物。必须实施公开，公平和公正的竞争机制。选择和聘用物业管理企业时，要坚持招标投标制度，招标应当公平。

（五）依法行事原则

物业管理之中会遇到各种各样复杂的问题，各个方面的。整个物业管理过程与法律法规密不可分。依法签订的“物业服务合同”是具有法律效力的规范性文书，是物业管理的基本依据。

第三章 枫林绿洲社区物业管理存在的主要问题

3.1枫林绿洲社区简介

枫林绿洲社区中心成立于2007年8月28日，隶属于高新区管委会社会事务局。社区位于高新路与科技路之间。在“枫林绿洲”社区内，区域管理范围是枫树。林绿洲，兰亭坊等周边社区。枫林绿洲社区是西北地区唯一的特大生态社区。绿化率为47%。整个社区建筑面积120万平方米，以多层房屋和小型高层房屋为主，辅以商店。凤林绿洲设计了5400多户，400多户。常住总人口约2万，其中户籍人口1.1万人，常住人口18256人，流动人口1750多人。有78栋住宅楼和200多家商店。兰亭坊位于科技第六路。它设计了1,800户家庭，拥有780多户家庭。停车时间，城市的高山水和Mutazhai高端商业区正在建设中。

3.2 枫林绿洲物业管理的基本情况

（1）小区物业部门组成

社区财产相关部门的职责：客户服务部门分为三个部分：客户服务前台，楼宇管理人员，居委会和客户服务前台。它负责接收和处理业主的投诉，接听电话，并处理各种程序，例如装修，交货，档案和钥匙;建筑经理主要检查社区住房和公共设施;居委会主要负责社区文化建设，并组织社区业主参与各种活动。清洁部门主要负责社区和建筑物的卫生；工程部门负责保修期间的一些维修问题，并提供付费维修服务。

（2）小区物业管理情况

从物业企业目前的管理状况来看，管理效果一般，整体呈现社区面貌，如绿化、环境卫生、治安、房屋翻新、道路交通等，与以往其他物业服务企业的经营期相比，没有显著变化。据社区老板介绍，服务还不完善，管理上的问题不能很好解决，业主对服务的满意度也很高。业主和物业经理被认为是互利的关系，但在现实生活中两者总是对立的，经常是矛盾的，关系是紧张的。当涉及到物业公司时，业主立即有激烈的言论，可以列出物业公司的问题。两者关系不断恶化，矛盾不断上升，导致业主经营的物业企业频繁发生。当出现这样的问题时，两者都有问题。可以看出，社区的物业管理存在一些问题。

3.3枫林绿洲社区物业管理存在的主要问题

3.3.1物业管理服务质量有待提高

通过对业主的访谈了解到，社区对房地产管理的专业化程度较低，在收取管理费后，只提供基本安全，清洁和绿化等基本服务。在实地调查，这些问题都得到了证实，主要有以下几点：

（1）绿化养护不到位

社区里的花草树木绿化相对较差。一方面，一些地方的花卉和树木绿化没有达到社区规划的效果，花卉和树木的覆盖面积稀少，草坪不全面；另一方面，由于疏于管理，又缺乏经常性的维护和修剪，许多花草树木杂乱无章，原有的花木景观形状也未见其原貌。一些草皮被杂草覆盖，一些花和树也被淹没在杂草中。此外，一些花被社区中的孩子任意摧毁，但财产没有出来阻止它。社区树木生长不良，再加上对修剪及维修认识不足，部分树枝与输电线路、电缆等非常接近，雨天有触电的安全风险。

（2）环境和卫生管理不过关

社区的走廊不干净整洁，有更多的五彩纸屑，偶尔会看到更清洁的清洁社区。物业公司的清洁人员与社区的卫生服务要求并不一致。社区清洁卫生工作者人数少，年龄较大。一方面，没有足够的人手确保业主在外出前能及时清洁卫生。另一方面，社区里的清洁工人太老了。工作能力和强度有限，难以及时清除社区大量家庭废物。

（3）车辆停放管理混乱

通过调查，我们发现社区的停车位布置比较混乱，没有统一的规划，业主也反映出社区停车位经常被外国车辆占用，导致无处停放的车辆社区所有者。一方面，一些车主随意停车，占用其他车主的停车位，导致没有停车位的车主停车；另一方面，一些车主在消防通道上随意停车。在发生火灾事故或其他安全事故时，消防车辆和救护车难以通过；此外，社区保安和停车场管理人员抱怨一些外国车辆管理不善，占用了车主的停车位，使得车主停车时没有停车位。

3.3.2配套设施运作维护欠佳

检查社区的周边设施和生活环境，发现社区的配套设施不太理想，公共设施较少。