万科集团多元化融资方式研究开题报告

 2020-02-10 10:02
1.目的及意义(含国内外的研究现状分析)

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

主观上,房地产行业是典型的资金密集型行业。房地产开发从建设期投入资金到房屋销售回笼资金,要经历一个很长的资金循环过程。房地产开发投资 周期长、周转率低,对资金需求量大,需要短期内募集大量资金。目前,银行贷款仍是中小房地产企业融资的主要手段,而大部分中小型房地产企业规模相对较小,市场竞争力水平较低,财务管理缺乏完善性,在资金管理上有诸多漏洞存在,容易发生不能偿还和抽逃资金的现象,使企业的信用等级受到了极大的消极影响,造成中小型房地产企业难以顺利贷款。

从客观上来讲,国家先后出台了很多宏观调控政策,实施多种手段,如限购限贷、资金监管和货币紧缩等,进而造成房地产企业的融资渠道不断变少。对此,房地产企业需要立足于政策变化和自身实际情况对融资方式进行选择和重新设计,从而将所存在的融资问题有效解决。

另外,由于房地产投资的抑制,受银行管制的现象越来越严重,同时房地产利润率的逐年下降也要求房地产企业要尽可能获取低成本融资,这一切促进了新的融资方式的产生。从传统融资方式的自筹资金→商业银行贷款→募集上市→发行债券→民间资金,再到新型融资方式的房地产信托基金→海外融资→夹层融资,以及互联网领域的众筹融资、P2P借贷融资等,融资方式的不断多元化,逐渐缓解了房地产企业的融资压力。

1.1.2研究意义

房地产是资金密集型行业,融资是每个房地产企业开发经营的重要环节。近年来房地产行业发展迅速,我国的房地产企业数量持续增长并占有越来越重要的市场地位,房地产开发企业快速扩张,消费需求大幅上升,房地产行业快速成长为中国经济的支柱行业。很多企业和投资者看到了中国房地产行业的发展强势,即使在紧缩的政策下,人们对房产这种固定资产的需求还是不减反增,这种供不应求的状态也刺激了房地产企业的日益增多,企业之间的斗争也更加激烈,此外,由于国民生活水平的逐渐提高,人们更要求地产行业不断向着多元化发展,除了基本住宅,相关的配套设施如酒店、学校、医疗、养老、购物商场等一系列相关商业地产的需求也在不断提高。市场需求推动着房地产行业的快速发展,向我们提出更高要求。但是房地产涉及到众多其他行业和部门,需求资金量庞大、数量集中且占用资金周期长,资金流动贯穿于整个房地产开发过程中,形成庞大的资金链条,仅凭借房地产企业自身力量,难于完成房地产项目全周期经营。这就要求房地产企业在国家政策调控下,能更好地利用多样化的融资方式,寻求融资创新来保证良好的现金流,促使房地产的开发建设走向高质量、高格调的多元化结构,来满足人们的各方面需求,从而使生活更加便捷。

同时,对于房地产企业来说,要在激烈的竞争中立于不败之地,就是要不断满足消费者的需求,以提供优质的服务为导向,实现多元化发展,但是这一切的运营都是以资金为基础的,因此,房地产企业有效融资对整个企业的经营管理和资金运作有着至关重要的作用。

本文在对我国房地产企业融资的现状和存在的问题进行深度剖析的前提下,并以房地产行业的佼佼者——万科集团的融资方式为案例,探索多元化融资方式带来的机遇和挑战,为我国房地产企业发展过程中的融资方式提供借鉴意见。

1.2国内外研究综述

1.2.1国外研究现状

美国的房地产投资信托(RealEstate Investment Trusts,简称REITs)是投资商中发展较早、经营最为成熟理智的一家。美国政府对REITs实行税收优惠的前提条件就是REITs必须把90%以上的应交税收收入分配给相应的投资者。研究表明,外商直接投资是今年来房地产融资的发展趋势,资本的人均生产总值和外商房地产企业额数量是影响外资在中国投资的直接因素。

Martin Hoesli(2012)发现 REITs是借助集合自身发行的收益凭证来吸收资金的,它们专门成立了投资机构对被看好的房地产项目进行投资管理,实现利润后适合按比例将收益分配给投资商。它的优势在于风险较低、所需股本金低、操作方便灵活、税收优惠政策等等。

Steve Bergsman(2012)提过这样的观点:大家普遍都会觉得房地产的股票波动在整个股板市场中有着举足轻重的重要作用,甚至感觉它的影响远远超过了其他行业板块。而另一方面,人们并不认为房地产的投资信托基金能像股票和债券一样具备强大的影响力。于是作者经过研究调查后,确认了房地产投资信托基金和利率的相应联系,也得出了房地产的投资信托基金对整个市场和国民经济具有重大的影响。

RobertTaggart(2004)曾在《管理投资》一书中提出过企业的融资问题,重点讲解了选择投资项目,借助收购、合并等措施筹集资金,利用企业内部资金进行投资等。

JohnAMullaney(1997)对房地产信托基金进行了详细的介绍,指出各房地产投资商在做投资决定的时候应当在融资、估价、投资等方面多加重视。此外,还发表了未来房地产企业融资发展的方向——房地产证券化的观点。

著名日本政策规划司副主任上彬一郎曾做出说明,日本绝大多数大企业是通过发行股票和债券来募集资金的,而中小企业则是偏向喜欢向金融机构贷款来获得营运资金。

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