摘 要

近几年，伴随着房地产业的迅速发展，与此同时买卖房屋的交易数额急剧成长，而与此同时隐藏在其背后的问题也逐渐显露出来。其表现就是这几年法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量也呈逐年递增。与此同时研究也表明房屋买卖合同纠纷已经逐渐演变成为目前社会当前值得研究的论题。

研究房屋买卖合同纠纷案例，一方面可以加强司法在房屋买卖合同纠纷方向的发展，使之更贴切当前社会。另一方面，可以促进房地产行业的发展，促进房屋的交易等等。

本文通过研究2018年新洲区人民法院的房屋买卖合同纠纷的案例，采取法学理论联系司法审判案例相结合的研究方法，总结案例中的争议焦点并结合相应法条规定和相应司法解释并结合相应的法学理论知识进行总结和对比分析，分析出目前房屋买卖合同纠纷的现状，寻找出解决纠纷的最佳法律适用。

关键词：房屋买卖合同、法院裁判、典型问题、法律适用

Abstract

   In recent years, Rapid Development of Real Estate Industry, and The volume of transactions in buying and selling houses has grown sharply, and at the same time, the problems hidden behind them have gradually emerged. Its performance is that in recent years, the number of cases of house sale contract disputes accepted by the courts has also increased year by year. At the same time, the study also shows that the disputes over housing sales contracts have gradually evolved into a topic worthy of study in the current society.

   Studying cases of disputes over housing sales contracts can, on the one hand, strengthen the judicial development in the direction of disputes over housing sales contracts and make it more relevant to the current society. On the other hand, it can promote the development of the real estate industry, promote housing transactions and so on.

   By studying the cases of disputes over housing sales contracts in the People's Court of Xinzhou District in 2018, this paper adopts the method of combining legal theory with judicial trial cases, summarizes the focus of disputes in the cases, combines the relevant provisions of the law and relevant judicial interpretations, and combines the corresponding legal theory knowledge to make a summary and comparative analysis, and analyses the current situation of disputes over housing sales contracts. Find out the best application of law to solve disputes.

Key words: House sale contract；Court decisions；Typical problem；Application of the law

目 录

第1章 绪论 1

1.1目前房屋买卖合同纠纷的近况和发展趋势 1

1.2 研究房屋买卖合同纠纷案裁判的意义 1

第2章 2018年新洲区人民法院案件归纳和特色 2

第3章 房屋买卖合同基本性质 4

3.1 房屋买卖合同概念 4

3.2 房屋买卖合同纠纷案件的特征 5

3.2.1纠纷类型复杂 5

3.2.2纠纷主体复杂 5

3.2.3纠纷性质特殊 6

第4章 房屋买卖合同纠纷中的违约责任 6

4.1 房屋买卖合同违约行为表现形态 6

4.1.1一般形态 7

4.1.2具体形态 8

3.2房屋买卖合同中违约责任的承担方式 9

4.2.1 实际履行 9

4.2.2 采取补救措施 9

第5章 房屋买卖合同典型纠纷类型及案例分析 10

5.1 房屋买卖合同纠纷中的无权处分类型 10

5.2 （2017）鄂0117民初3866号 10

5.2.1案情介绍 10

5.2.2裁判评析 11

5.3 （2017）鄂0117民初5667号 11

5.3.1案情介绍 11

5.3.2裁判评析 12

第6章 结语 13

参考文献 14

致谢 16

第1章 绪论

1.1目前房屋买卖合同纠纷的近况和发展趋势

从目前中国的发展情况和中国社会的近况看来，我们可以看出中国国力在慢慢增强，这也表示出来中国的社会正在处于不断发展和进步的情况下，而其则代表了中国的目前社会关系正在复杂化，这种复杂化的社会关系也显示出，中国的社会经济也正在变得多元化，而处理这两个重大而疑难的问题也是使社会变得稳定和持续发展的重中之重，社会稳定和持续发展是我们实现中国梦的必不可少的一部分。而相对而言社会关系的复杂化，社会经济的多元化这样就会导致司法裁判的相对性和确定性面对复杂的问题受到极大的挑战，司法案件的复杂程度也变得越来越高，因而使司法活动更灵活解决问题更全面就显得重中之重。与之其中的代表就是房屋买卖合同纠纷案件，随着中国社会经济的持续稳定的发展，这几年最明显的问题就是房屋买卖合同纠纷案件的持续增长，因为近几年最受社会群众的关注就是房价，房地产的持续发展带动着中国的社会经济。

而近几年房屋买卖纠纷案件也随之变得越来越多，就以武汉新洲人民法院受理的案件数目为代表，2016年武汉新洲区人民法院房屋买卖合同纠纷案件一共18件，其中房屋买卖合同纠纷案件的判决书有13件，而从2017年武汉新洲区人民法院房屋买卖合同档案中，我们调查处该年份的判例案件数目有24件，其中判决书有18件，而2018年武汉新洲人区民法院房屋买卖合同纠纷案件有33件，其中关于房屋买卖合同纠纷案件的判决书则有26件，^[1]其中每年都有不公开的案件。从数据中我们可以看来每年房屋买卖合同纠纷案件数量在逐年递增，而案件的复杂程度也在逐年递增。而根据中国裁判文书网上的数据，搜索关键词房屋买卖合同纠纷，然后逐年的案件数也在逐年增多，而其中关于房屋买卖合同纠纷案件中的判决书的比重也在有所增加。

随着中国社会经济体制改革的不断发展和中国社会经济的高速发展，而与此其中伴随的房屋买卖合同纠纷案件也呈逐年递增的情形。而其中不仅有很多疑难的法律问题在慢慢涌现，而在疑难的法律问题中则还蕴含着一些关于法律边缘那些难以解决的问题。于是，研究房屋买卖合同纠纷案件，探究其本质问题就显得十分重要了，并通过司法实践和法学理论相结合的方法，深入的剖析房屋买卖合同纠纷案件就显得尤为关键和重要了，与此同时也应找到相应的促进司法发展的方法。

1.2 研究房屋买卖合同纠纷案裁判的意义

随着中国社会的稳定而高速发展，而其中的房地产业也迅猛高速的发展，而很多学者就已经看出在迅猛发展背后所蕴含的问题，我们不能只追求发展而忘记根本，其中很明显的就是虽然中国房地产市场从整体的发展情形看起来很健，但是其中还是有一些不容忽视的问题，而其中的房地产交易问题则是最为明显，也是最应解决好的问题的关键，有句话说的好就是：交易促进发展。房地产可以说的上市我们中国的很多重要的行业之一，而作为重要的龙头行业，其稳定和长远的发展就显得要做长远和远见的打算。与此同时在人民法院审理涉及到房地产业的问题，比如房屋买卖合同时，司法审判的公正性就显得较为关键和十分有意义的。司法审判环境的优化变得更好同时这样也可以这样促进房地产业的发展，形成互惠多赢，让其至少在房屋买卖合同交易上无后顾之忧。房屋作为一个人的容身之所，其必要程度可以说是一个人一辈子最重要的地方，因为它是你休憩的地方在你辛勤工作之后可以安生的地方，古话有云：安身立命。只有你安稳住自己所住的地方，你才有机会去实现自己伟大的报复。可以看出房屋问题就成了大家所关注的一个很重要的问题，房屋问题解决的好，可以促进社会的发展，让生活在社会中的每一员都有安稳舒服的社会资源。反之如果房屋买卖合同纠纷如果解决不适当的话，其所蕴含到影响社会发展的不稳定因素就会慢慢浮现出来，为了让我们社会的稳定长远发展，我们要好好研究房屋买卖合同纠纷为我们未来司法活动尽一份自己的力，让我们社会稳定长远的发展。^[2]

1. 2018年新洲区人民法院案件判决归纳和特色

本章节主要论述2018年武汉新洲区人民裁判案件中审判的特色和总体的归纳。

（1）2018年武汉新洲人民法院裁判案件数目及类别。案武汉区新洲人民法院在2018年度一共审理了房屋买卖合同纠纷案件一共31件，其中裁定书为10件，调解书为4件，判决书18件。关于调解书因为大多数都木有公开，没有相应的法律文书就不一一赘述了。而调解书一般都是双方意愿达成一致，是使双方当事都满意的情形。而其中10裁定书则大多数都执行的裁定书，申请执行，确定合同的继续履行。为维护自己权利进行相应的法律手段。判决书18件中有3件不公开，具体涉及到的情况不清楚，但判决书是本文的研究重点，下面会着重研究。

（2）2018年武汉新洲人民法院房屋买卖合同纠纷裁判案件特点。在2018年新洲区人民法院房屋买卖合同中一共有18件除去3件未公开的判决书，还有15份判决书，而在15份判决书经过详细的对比和分析。可以分为4个类型的特点，同时也看出对于不同类型，法官认定情形大致有一些特点和相似，但偶尔也会有所不同。第一个类型，就是房屋买卖合同纠纷中无权处分的案件，法官一般在证据充足的情况下会综合一下当事人双方的情形，会进行相应的衡量，因为无权处分有可能有关联又从另一方面看出来也可以看出是无权处分的，这时候法官就会进行相应的调解，充分考虑当事人双方的权利和义务。除了特别的明显的无权处分，同时又明显损害一方当事人的权益条件下，法官才会进行直接的判决。比如蔡先生和周先生的房屋买卖合同纠纷案件，蔡先生的秘书和周先生签订一份房屋买卖合同，而蔡先生的秘书是否受益于蔡先生中间不明确，而这个明显是一个无权处分案例，法官裁判时候根据了房屋买卖价格是否合理，最后判决买卖合同有效。房屋的价格很合理也符合当事人双方的意愿。还有一个案件就是一个夫妻，丈夫把其妻子名下的一间房屋出卖给了另一方，然后起诉，后来法院判决驳回了，这就是明显的事实清楚。也符合相关的法律规定。然后第二个类型就是在此类房屋买卖合同纠纷中有一部分是关于认购书，通过认购书确定相关的房屋买卖合同是否具有相应的效力。此类案件时候新洲区人民法院的法官会先确定认购书的内容是否合理然后一个很重要的就是就是是否缴纳了相关的定金，而只要缴纳了相应的定金合同就会成立，在武汉市佳阳商贸有限公司与刘俊贤房屋买卖合同中因为刘俊贤支付了相应的定金，然后驳回了原告的诉讼请求。而在严付和海涵商贸公司的买卖合同纠纷中因为给付相应的定金，并丧失了相应权利而被驳回诉讼请求。而第三个武汉新洲裁判的特点我很赞同就是关于处罚这部分，我发现新洲区在违约处罚，或者数额较大的处罚中，或者小数额的方面，都会严格维护处罚人的处罚，没有证据的不触发，超过数额的也会严格按照相应的规章制度更改处罚的内容，严格按照法律的规定。很明显的一个案例就是在刘嫦与湖北阳港投资预有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，因为被告方违约，而且相关的证据也很明确。但在裁判时候其实原告提供的证据有一些证据是不充足的，同时违约金额也进行相应的计算，最后以法律规定的百分之24的金额和一些定性金额，严重减轻了被告的压力，同时也减少的原告的法律上不支持的活力。其实这部分还是转型，有的法院会判多也有的会判少，在我实习的地方法官就强调过这些方面，我觉得新洲区法院做的很好。然后也是最后一个类型就是新洲区对于证据的审查是特别的严格的，因为对于房屋买卖合同需要调查的方面很多，有两个案件，就是当事人提交的证据看起来是没有什么严格的问题，但是在法院走访的时候就发现有问题了，证据也不能正常适用。看似没问题的证据还是要进行核对，比如一个房屋有问题，然后简单的照片看起来是没有问题，但是在实地考察和相关的证据书也有问题。如果对于一些法官可能就模糊的过去了，但是看了个案例后，发现新洲区人民法院的法官真的有实力，同时也让我钦佩。

（3）我对2018年新洲区人民法院裁判案件看法。虽然2018年裁判案件只有短短的15件但是给我的印象是很深的。不管是对证据的审查还是对违约赔偿数额的确定和规范上，严格的让我感受到了新洲区人民法院的法官对于裁判案件的负责和用心。以脚踏实际的方式去对待每一个司法案件。我相信司法在一群用心和细心的司法工作者的努力下，会变得越来越好，司法工作也会受到更多的关注。法治精神也会更摄入人心中。

第3章 房屋买卖合同基本性质

通过分析近几年武汉新洲区人民法院所登记房屋买卖合同纠纷案件，对相关的数据进行分析和统计，我发现近几年新洲区的房屋买卖合同纠纷近几年成递增的情形出现。而房屋买卖合同在我国一个常见的案由，此类案件从我国的中国裁判文书网中我们可以轻易的分析出这类案件近几年呈明显的递增趋势在增长，而相较而言我国的司法活动应开始关注此类案由，也要对这类案件的复杂程度进行相应的统计，进行相应的分析，并不断的完善此类的司法活动，对于此类的司法审判活动应该进行相应的总结这样有利于促进司法审判活动的正常进行，更有利于司法审判活动的长远发展。本章节讨论的是房屋买卖合同的基本性质，而性质则包含了两个方面首先就是要明白房屋买卖合同纠纷的概念，了解了概念才好从相应的方面出发，就相当于站稳了脚跟了，然后就是了解房屋买卖合同纠纷的特征，了解了房屋买卖合同纠纷的特征和基本概念就相当于在房屋买卖合同案件中有一个初步的框架。

马克思的科学主义教会我们分析事物的方法，了解事物应该先有外到内全方位的了解，这样我们从概念着手，进一步的加以分析，才可以摸索所研究的事物的该事物的基本理论和该事物的发展规律，这样俗称科学的方面去把握事物的发展和其规律，这也是马克思主义研究方法的基本思路，这样可以更科学的把握事物的发展脉络，全面的了解事物的发展方向，以及蕴含在事物背后中所隐藏的问题，并好对问题进行准备更好的应对措施。这样才来将事物改善成我们所想要发展的方向。因而我们在分析武汉新洲区人民法院房屋买卖合同纠纷案件之前，就应当把房屋买卖合同的概念和特征摆在相较而言重要的一部分，这样为后面的研究打下坚实的基础^[3]

3.1房屋买卖合同概念

房屋买卖合同是一种特殊的买卖合同，房屋买卖合同也算是买卖合同中的一方面，相对而言进行细分。具体是指出卖人自己房屋的所有权通过某种合法的方式将其转移给另一方的买受人然后出卖人取得相应的价款，而买受人取得房屋的所有权的一类合同。^[4][5]房屋买卖合同不仅包括所签订的合同文本还包括签订合同的行为。而合同的客体对象则是有引申意义的房屋，因为其是房屋买卖的合同，司法中对于房屋这类不动产也有明确的规定，具体可以查看相应的文书。而司法审判活动中，大多数的房屋买卖合同纠纷案件中其中大多数是商品房，因而本文也主要是对商品房司法审判案例进行分析。

作为一个集合概念的房屋买卖合同纠纷，具体是指所有关于法院受理并处理的房屋买卖合同纠纷案件的总和，其中不仅仅包括判决，还有调解等等。买卖合同纠纷作为一个常见的纠纷类型，同时也是常见的司法案例，因为其常见其意义也不言而喻了，作为一个固定案由，同时也归属民法所管理，虽然看似很简单，但是在实际的司法活动中确有种种难点，因为较为广泛。虽然是房屋买卖合同纠纷，但其纠纷的类型却包含了很多种，案情也较为复杂。下面的类型分析中我们会进行相应的阐述。

3.2房屋买卖合同纠纷案件的特征

民事法律中关于房屋买卖合同纠纷案的论述中，其代表就是它具有普一般的买卖合同的特点，但是其也有其独有的特征。而房屋买卖合同纠纷的独特特点包含有一下几个方面。1.房屋买卖合同纠纷的类型复杂。2.房屋买卖合同纠纷的主体复杂。3.房屋买卖合同纠纷的性质特殊。

3.2.1纠纷类型复杂

　　房屋买卖合同纠纷首要的就是它的类型复杂，首先作为房屋买卖合同纠纷，它可以分为房屋和合同两个部分，而与房屋涉及到的纠纷就很广泛，因为作为不动产的房屋涉及到了抵押，土地使用权等等一些与房屋相关的法律代名词，而某一环节出现问题就可以涉及到很多方面。另一方面合同，作为房屋买卖合同纠纷合同涉及到的就更为广泛，比如合同的效力，合同的履行，解除合同等等与合同相关的东西。你可以去到中国裁判文书网中搜索关于房屋买卖合同纠纷为关键词的一些裁判，你可以发现很多的类型都不一样。而真正的房屋买卖合同纠纷的类型多达九十多种，包括合同失效、合同违约、房屋的居间等等。房屋买卖合同类型的复杂，一方面反映出目前涉及到房屋买卖纠纷案件的类型重多，问题繁杂，同时也表明了房屋买卖合同纠纷要合理规划方向和分类的重要性。另一方面房屋买卖合同纠纷案件的类型复杂也反映出了目前社会房屋买卖当事人所要注意的方面重多，可以司法活动去合理规划和分类这些类型也显得十分强。处理好房屋买卖合同纠纷，同时象征着可以完善这一方面的司法制度，因为其解决了大多数的对于房屋的意向，这样可以使未来的司法活动更为方便和快捷。

　　3.2.2纠纷主体复杂