论文总字数：18528字

摘 要

Abstract II

第一部分 毕业设计综述

第一章 毕业设计任务 1

第二章 工作进程 2

2.1 工作任务完成情况 2

2.2 工作状况 2

第三章 毕业心得 4

第二部分 NO.新区2019G12地块定位设计研究

第一章 导论 1

1.1 研究背景与意义 1

1.2 课题关键问题及难点 1

1.3 研究思路及方案 1

1.4 研究框架 2

第二章 市场环境分析 4

2.1 宏观环境分析 4

2.1.1 国内经济发展形势 4

2.1.2 南京经济发展形势 4

2.1.3 项目片区房地产市场分析 5

2.1.4 政策分析 7

2.1.5 人文配套 8

2.2 微观环境分析 8

2.2.1 地块规划技术指标 8

2.2.2 地块规划要点 8

2.2.3 项目地理位置及地块四至 9

2.2.4 项目区域环境状况及发展规划 9

2.2.5 小结 10

2.3 片区市场分析 10

2.3.1 片区商品房市场分析 10

2.3.2 项目周边住宅市场销售情况 11

2.3.3 竞争楼盘分析 12

2.4 SWOT分析 13

2.4.1 项目发展优势 13

2.4.2 项目发展劣势 14

2.4.3 项目发展机会 14

2.4.4 项目发展威胁 14

第三章 项目整体定位 15

3.1 定位依据 15

3.1.1 定位依据 15

3.1.2 开发理念和思想 15

3.2 项目开发规模 16

3.3 楼盘案名、文化内涵 17

3.3.1 楼盘案名 17

3.3.2文化内涵 17

第四章 目标客户群体定位 19

4.1 目标市场定位 19

4.2 目标客户需求 19

4.3 目标客户特征 20

第五章 建筑规划定位 23

5.1 项目整体形象定位 23

5.1.1 外立面设计 23

5.1.2 小区装修风格 24

5.2 项目功能定位 24

5.2.1 项目配套设施横向对比 24

5.2.2 项目景观 25

5.2.3 道路规划 26

5.3 项目户型设计 27

5.3.1 面积 27

5.3.2 楼型 27

5.3.3 户型配比 27

5.4 车位规划 30

第六章 价格定位 32

6.1 住宅价格涨幅趋势 32

6.2 类比量化定价法 32

6.3 住宅定价建议 33

第七章 项目规划设计建议 35

7.1 建筑设计 35

7.1.1 物业形态 35

7.1.2 建筑风格的演绎 35

7.2 智能化建议 36

7.2.1 设计原则 36

7.2.2 设计选材上的创新点、低碳与经济性  36

致谢 37

参考文献 38

第一部分 毕业设计综述

第一章 毕业设计任务

根据给定的地块，对项目开发进行定位，提出开发项目的设计立场、概念（如绿色、生态、环保、数字、可持续发展等）等内容。

本次论文以NO.新区2019G12地块为实例，首先主要调研本次选题项目的市场环境，包括宏观环境，区域环境。弄清对该物业市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。其次进行楼盘考察，熟悉和掌握小区规划设计、建筑风格、定价策略、广告策略、销售策略及物业管理策略等方法和技巧，对房地产项目市场定位，竞争分析包括产品价格定位，SWOT分析，产品属性、形象、功能定位。再次是分析消费者包括购买力水平，购买倾向，年龄以及家庭结构。最终确定项目的规划设计、建筑风格、定价策略、广告策略、销售策略及物业管理策略等方法和技巧。

第二章 工作进程

第一周，在与导师和同组成员的交流讨论中我的课题定为：NO.新区2019G12地块定位设计研究。当选题报告，开题报告定下来的时候，我便制定详细计划及调查问卷初稿，收集基本资料、查阅相关文献，阅读相关论文，完善英文翻译。

第二周，了解项目的基本信息，制定最后的调查内容及方法。

第三周，我将收集到的资料仔细整理分类，及时拿给导师进行沟通，完成开题报告。

第四周，市场研究，第一步是弄清对该物业市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。得出住宅项目的市场供给总需、供给结构、供给质量及供给增长率分析结构。之后进行楼盘考察，熟悉和掌握小区规划设计、建筑风格、定价策略、广告策略、销售策略及物业管理策略等方法和技巧。

第五周，3月初，资料已经查找完毕了，我开始着手论文的写作，完成初步定位，项目功能的配置。首先是在市场研究基础上，分析市场交易数量、价格，确定出拟建规模。其次寻求最佳功能配置。

第六~七周，根据目标客户的购买力水平，购买倾向对定位策划进一步完善,确定项目的规划设计、建筑风格、定价策略、广告策略、销售策略及物业管理策略等方法和技巧。

第八~九周，撰写报告,论文的初稿已经完成。

第十~十二周，修改、完善毕业设计，开始进行相关查重。

第十三周，打印、装订成册，上交和答辩工作。

第三章 毕业心得

我从资料的收集中，明白了房地产开发商可以根据自身的条件和市场竞争能力从而对自己的产品进行很好的市场定位，在目标客户群体中树立房地产开发商和楼盘的独特形象。

因此，房地产开发商如何利用市场定位，打造具有差异化的受消费者喜爱的楼盘，已经成为房地产开发商最需要解决的问题。

本次课题研究关键点定为产品定位。风格、档次、包括装修类型，都需要事先考虑清楚，才能进行下一步计划的制定。比如说小区起什么名字，购房的客源分布在哪一范围等，如此才能确定好整个小区的售价。在这里，我要感谢我的老师，一开始我的论文，整个章节有点混乱，前后顺序也不是很合理，是老师告诉我该怎么调整，我才知道目标客户定了之后，我才可以考虑价格问题。一开始，我甚至以为所有的一切全部弄完之后，再考虑我这个小区的传单该发给哪些人。经过老师指点，我才知道，我整个搞反了，应该先把目标客户确定好，定了再去考虑档次风格之类的，价格往后放。

其次工作难点首先在于目标客户的定位，由于人力财力的短缺，不方便到地块周边去考察，以及相关的实施地推活动，比如说线下的问卷调查，很多人不愿意停留短短的两分钟，帮我们填这个问卷，早早地避开，就算填了，也不一定是经过大脑思考的，大部分感觉就是帮忙完成任务，我估计题目都没看完就勾选了。一些线上的问卷，也很不容易收集，同样的道理，很多人不愿意填写，我在一些群里发红包，第二天红包都没领完，更不用说完成我的问卷调查了。再次就是地产营销具有明显的地域性，有些客户即便能够满足他的需求，因为政策、距离等原因，依然无法捕获到客户。有一些亮点吸引了客户，但也会有其他因素是他们不想或者说不能接受的。

再次就是户型的设计也是一个工作难点，因为我们不是专业的室内设计人员，很多设计规范，标准之类的不是很清楚，甚至是一些人体工程学的基本要求都需要查阅资料，再进行户型思路的设想，所以设计户型很苦恼。一些管道，什么排水管，烟管，往往搞不对，就会把厨房和卫生间搞错了。在这里，我要感谢我的校外做设计的朋友，真的是逮住了就问，怎么布排是比较合理的，怎么设置是受大众喜欢的，怎么设计是能达到室内利用率最大化的，真怕她们被我问烦了，我都是好几个分开问，争取把我的问题均摊，每人解答的不多的问题。

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