摘 要

可行性研究是一门综合科学，它是通过多种科学手段论证拟建项目的必要性、合理性、可行性。对于一个房地产项目，可行性研究是非常必要的。有效的可行性研究能够明确项目的投资与收益、项目的优势与劣势，便于投资者进行判断和决定策略，所以项目可行性研究是非常关键的，而可行性研究也要按照科学的方法来进行，最终通过得到的结果给出建议。

本次可行性研究的项目对象是武汉帝斯曼国际中心，先对该项目的基本情况进行了阐述，然后依次分析了2015年到2016年全国经济情况和房地产市场发展现状，以及武汉的发展现状和房地产市场发展情况，再到项目所在区域的现状的分析，一步一步推进，从大环境深入到周边环境，综合考察和分析该项目。选取竞品项目进行对比分析，明确帝斯曼国际中心的优势与劣势，为可行性研究的结论及建议给出依据。以市场的真实现状作为研究基础，客观考虑影响项目进行的因素，通过定价方法对项目进行定价，然后再进行财务分析和经济评价，运用科学的方法、通过经济评价指标对项目的投资及收益部分进行相对准确的分析，最后得出结论。

关键词：房地产；可行性研究；项目分析；经济评价

Abstract

Feasibility study is a comprehensive science. It is necessary to demonstrate the necessity, rationality and feasibility of the proposed project through a variety of scientific methods. For a real estate project, the feasibility study is very necessary. Feasibility study of effective to clear the project investment and return, the advantages and disadvantages of the project, to facilitate investors to judge and decide the strategy, so the project feasibility study is very important, and feasibility study to according to the scientific method, finally through the results suggest.

International Center of Wuhan DSM is the feasibility study of the project object, the fundamental situation of the project at first are described, followed by analysis of the 2015 to 2016 national economic conditions and the real estate market development status, and Wuhan's development present situation and the real estate market development situation, analysis of status to the project location, step by step forward, from the environment into the surrounding environment, a comprehensive study and analysis of the project. For feasibility study conclusions and suggestions are given on the basis of the selected projects competing products were analyzed, a clear DSM International Center of the advantages and disadvantages. To the real situation of the market as the research basis and objective consideration of the factors affecting project, through the pricing method of project pricing, and then the financial analysis and economic evaluation, the use of scientific method, through the index of economic evaluation of project investment and income part of relatively accurate analysis, the final conclusion.

Key Words： Real estate; Feasibility research; Project analysis; Economic evaluation

目 录

第1章 总 论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1项目基本情况介绍 1

1.1.2项目开发企业介绍 3

1.2项目可行性研究报告的编制依据 3

1.3项目可行性研究报告范围 3

1.4可行性研究的目的及意义 3

1.5国内外现状分析 4

第2章 市场调查分析与预测 5

2.1全国房地产市场运行态势分析 5

2.1.1全国政策环境分析 5

2.1.2全国经济环境分析 5

2.1.3全国房地产市场状况分析 5

2.2城市房地产市场运行态势分析 6

2.2.1武汉市政策环境分析 6

2.2.2经济环境分析 6

2.2.3武汉市房地产市场状况分析 10

2.3区域房地产市场运行态势分析 12

2.3.1武昌区发展概况 12

2.3.2武昌区房地产市场状况分析 15

2.4 项目竞争对手分析 15

2.5项目SWOT分析 19

2.5.1 优势（Strength） 19

2.5.2 劣势（Weakness） 20

2.5.3 机会（Opportunity） 20

2.5.4 威胁（Threat） 20

2.6项目定位分析 20

2.6.1 客户定位 20

2.6.2产品定位 20

2.6.3价格定位 21

第3章拟建规模与规划设计 23

3.1建设规模 24

3.2项目地块概述 24

3.3总体规划设计 24

3.4建筑方案设计 26

3.4.1整体建筑风格设计 26

3.4.2初步户型设计 27

3.5公建与配套系统设计 30

3.5.1 商业配套设计 31

3.5.2教育配套设计 31

3.5.3消防与人防设计 32

3.5.4智能设施 32

3.5.5道路设计 32

第4章 项目实施过程策划 34

4.1项目组织机构 34

4.2人力资源配置 34

4.3项目管理目标分解 34

4.4项目管理工作内容分解（WBS） 35

4.5项目质量、进度、成本管理 35

4.5.1项目质量管理 35

4.5.2项目进度管理 36

4.5.3项目成本管理 37

第5章 项目投资及融资分析 39

5.1项目费用估算 39

5.1.1开发成本估算 39

5.1.2开发费用估算 42

5.1.3开发成本费用估算汇总 43

5.2项目融资与投资 43

5.2.1资金筹措计划 43

5.2.2资金使用计划 44

5.2.3项目运营期税费估算 44

第6章 项目财务分析及经济评价 47

6.1项目现金流量分析 47

6.1.1借款偿还计划 47

6.1.2损益分析 47

6.1.3现金流量分析 48

6.1.4资金来源与运用分析 50

6.2财务分析 51

6.2.1财务评价指标计算 51

6.2.2参数分析及评价 52

6.3不确定性分析 53

6.3.1盈亏平衡分析 53

6.3.2敏感性分析 55

第7章 社会评价 56

第8章 研究结论及建议 57

8.1 结论 57

8.2 建议 58

参考文献 59

致谢 60

第1章 总 论

1.1 项目概况综述

1.1.1项目基本情况介绍

1. 项目名称：武汉帝斯曼国际中心房地产项目

项目简介：帝斯曼国际中心打造高端城市综合体，集办公、商业、休闲广场于一体。帝斯曼国际中心包含了一栋5A甲级写字楼（高500米）、2栋高端住宅、商业裙楼这三部分。该项目的占地面积约：21400㎡，总建筑面积：约260000㎡，写字楼的面积约为42000㎡，住宅的面积约为61000㎡，商业面积约为70000㎡。容积率：7.2，绿化率：29.5%。项目车位共计约1200个。

1. 宗地位置：武汉帝斯曼国际中心房地产项目位于武昌区中南路与武珞路交汇处（武汉小学旁），地处武昌中心位置的中南商圈，内环中心的中心，坐拥武珞路、中南路和2、4地铁线等交通干道，地铁4号线、2号线至中南路站步行570米左右即到项目，拥有多达25路公交线路，包括武珞路傅家坡客运站15路、413路、538路、543路、593路、811路等。
2. 周边环境：周边中小学：武汉小学,、武珞路中学、武汉十五中学、武汉市二十五中学, 傅家坡小学。综合商场：苏宁电器、国美电器、中南天紫广场、银泰百货以及亚洲贸易广场、。周边幼稚园：街道口幼儿园 省幼儿师范学校 。银行：中国银行、中国工商银行、招商银行、上海浦发银行、汇丰银行。邮局：中南路邮局 。医院：广州军区武汉总医院，湖北省妇幼保健院、武汉市第七医院、市中医院、爱尔眼科、武汉市第三医院自带健身器材。公交：武珞路傅家坡客运站15路、413路、518路、518路通宵车、518区、538路、543路、593路、596路、703路、715路、804路、66路、401路、510路、519路、703路通宵线、728路、811路；武珞路中南路口站：522路、578路；项目距离地铁4号线、2号线中南路站570米。本项目地块位置及周边环境见图1.1。

图1.1 武汉帝斯曼国际中心房地产项目地块位置及周边环境

1. 物业类别：住宅、普通住宅
2. 承担可行性研究单位：丰泰置业有限公司策划部担任本项目可行性研究，可以加强本公司人才建设。现本公司已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。

（7）合作单位：项目主要合作单位如表1.1所示。