摘 要

近年来，。房地产项目由于其投资规模大，开发和消费周期长，使得房地产业涉及面广、关联度高、经济带动力强，风险也高，具有较强的不确定性。因此，为了房地产业的稳定发展，对房地产项目进行可行性研究分析是尤为重要的。可行性研究是进行工程设计和施工前的第一步，也是最重要的事情^[1]。节，性，，和不断完善。

本文根据房地产项目可行性研究方法和经济评价理论，分析在2016年我国发布新一轮房地产调控政策的背景下，武汉房地产市场的预期发展。具体调查研究武汉房地产市场的供需情况，对湖北省武汉市加州橘郡房地产开发项目进行可行性研究。首先，通过查阅各种文献资料，分析武汉市房地产市场的发展情况，并对项目所在区域进行了详细而具体的市场调查和分析。然后，在对加州橘郡房地产开发项目进行了项目物业、住宅及客户群的定位，并进行规划设计、设施配套、管理规划等。接着根据相应的规划和定位进行项目的投融资分

关键词：房地产；可行性研究；项目策划；经济评价

Abstract

In , the real estate industry has already become an important pillar industry in the national economy. The real estate project’s large scale investment, the development and consumption cycle is long, so the real estate industry’ covers is extensive, degree of association is high, risk is high. It has strong uncertainty. industry, the feasibility study analysis of real estate project is particularly important. Feasibility study is the first and most important thing before undertaking project design and construction^[1]. Real estate project feasibility study is the important link in the process of real estate development decision-making analysis, also the important basis of real estate development project investment decision. Project feasibility study can reduce the blindness of investment decisions, also improve the economic So that the real estate market can healthy development and constantly improve.

Method according to the real estate project feasibility study and economic evaluation theory, analyze our expected development of Wuhan real estate market under the background of the new round real estate regulation policy issued in 2016, it will make the real estate development project feasibility study for the OrangeCalifornia, project, Wuhan, Hubei province. Firstly, on the basis of literature review to analyze the development of the real estate market in Wuhan.as well as the project land economic indicators and market analysis. Afterwards, on this basis to determine project residential property and target customers, also proceed with planning and design, arrangement of facilities planning, management of planning, etc. Then will proceed with project investment and financing analysis, financial analysis and economic evaluation. Finally draw a conclusion about the feasibility of this real estate development project.

Key Words：Real estate; Feasibility research; Project planning; Economic evaluation

目录

第1章绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目名称 1

1.1.2项目地块位置及周边环境 1

1.1.3项目基本信息 2

1.2项目可行性研究报告的编制依据 2

1.3项目可行性研究报告范围 2

1.4可行性研究的目的及意义 3

1.5国内外现状分析 4

第2章市场调查与预测 5

2.1项目市场研究及分析 5

2.1.1 全国房地产市场运行态势分析 5

2.1.2 武汉市房地产运行态势分析 11

2.1.3区域房地产运行态势分析 19

2.2 市场机会分析 21

2.2.1 武汉市人口结构特征 21

2.2.2 武汉市经济发展状况 21

2.3 区域竞争对手分析 22

2.4项目SWOT分析 25

2.4.1 优势（Strength） 25

2.4.2 劣势（Weakness） 25

2.4.3 机会（Opportunity） 26

2.4.4 威胁（Threat） 26

2.5项目定位分析 26

2.5.1 物业类型定位 26

2.5.2价格定位 26

2.5.3项目目标消费群体定位 28

第3章项目规划设计策划 29

3.1 项目地块概述 29

3.2 总体规划设计 29

3.3项目建筑方案设计 31

3.3.1整体建筑风格设计 31

3.3.2初步户型设计 32

3.3.3室外环境风格设计 34

3.4公建与配套系统设计 35

3.4.1会所及物业管理用房 35

3.4.2幼儿园 36

3.4.3智能设施 36

3.4.4道路设计 36

第4章项目实施过程策划 37

4.1项目组织架构 37

4.1.1组织结构图 37

4.1.2企业主要部门职能 37

4.2项目管理目标分解 38

4.3项目管理工作内容分解（WBS） 38

4.4项目质量、进度、成本管理 39

4.4.1项目质量管理 39

4.4.2项目进度管理 39

4.4.3项目成本管理 40

第5章项目投资及融资分析 41

5.1项目投资估算及开发成本费用分析 41

5.1.1项目总投资估算 41

5.1.2开发成本费用分析 45

5.2项目融资及资金使用计划 46

5.2.1资金筹措计划 46

5.2.2资金使用计划 46

5.2.3销售收入和营业税金及附加计算 47

第6章项目财务分析及经济评价 50

6.1项目现金流量分析 50

6.1.1还款付息分析 50

6.1.2损益分析 50

6.1.3现金流量分析 51

6.1.4资金来源与运用分析 52

6.2财务分析 53

6.2.1财务评价指标计算 53

6.2.2参数分析及评价 55

6.3不确定性分析 56

6.3.1盈亏平衡分析 56

6.3.2敏感性分析 56

第7章项目营销策划 58

7.1 项目总体销售策略 58

7.2 销售卖点设计分析 58

7.3 营销策略原则 59

7.4 项目营销策略及实施安排 59

第8章结论及建议 61

8.1 结论 61

8.2 建议 62

参考文献 63

致谢 64

第1章绪论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目名称

武汉加州橘郡房地产项目

1.1.2项目地块位置及周边环境

，约76434平方米。该项目位于武汉市江夏区，地处大光谷腹地，美丽的汤逊湖畔，交通便利，周边环绕各大名品商超，生活氛围浓厚。

加州橘郡项目临主干道903 915 912路公交直达光谷中心。国际机场，临空港3大。此外，项目附近的配套齐全。分校、；周边综合商场：奥特莱斯购物城、武商量贩、苏宁电器、汽车公园、中商平价、中百超市等；周边邮局：关山邮政所； 周；周边医院：同济医院光谷分院、湖北省人民医院光谷分院、协和医院江南分院；小区内部配套：武汉外国语学校美。总的来说，项目地处环境优越。