摘 要

本文将基于城市居民住房消费可支付能力和住房需求层次理论，对胶囊公寓的市场需求和开发模式进行探究，并建立一个指导城市胶囊公寓建设的系统性的方法。

城市居民住房消费可支付能力的研究是衡量市场失灵程度的一个重要指标，也是确定和划分房地产市场中受政府保障政策保护的低收入人群、具有着独立购房能力的高收入人群和两者之间的存在住房需求又无购房能力的“夹心阶层”的有效方法。胶囊公寓的受众也就是通过该方法确定的“夹心阶层”。

住房需求层次理论所确定的是住房对居住者而言所能提供的功能的权重。针对不同的功能所能满足的需求层次进行分类，并确定各层次权重和各层次内不同功能的权重状况，以此来指导胶囊公寓建设。

关键词：胶囊公寓 住房可支付能力 住房需求层次 房地产市场失灵

A Preliminary Study on the Development Model of Chinese City Capsule Apartment

Abstract

Based on the theory of urban residents' housing affordability and housing demand hierarchy, this paper will explore the market demand and development pattern of capsule apartments and establish a systematic method to guide the construction of urban capsules.

The study of urban residents' ability to pay for housing consumption is an important indicator to measure the degree of market failure. It is also a high-income group with independent purchasing power and low-income people in the real estate market, which are protected by government protection policies. The existence of housing demand and no ability to purchase the "sandwich class" an effective way.The audience of the capsule apartment is the "sandwich class" determined by the method.

The housing demand hierarchy theory determines the weight of the functions that housing can provide for occupants.

For different functions can meet the needs of the level of classification, and determine the weight of each level and the various functions within the level of weight, in order to guide the construction of capsule apartments.

Key Words：Capsule housing; housing affordability; housing demand level; real estate market failure

目录

摘要 II

ABSTRACT III

第一章 绪论 1

1.1 研究背景、目的和意义 1

1.1.1 研究背景和目的 1

1.1.2 研究意义 2

1.2 国内外相关研究综述 3

1.3 研究的方法和思路 5

第二章 基于购房者住房支付能力的住房场需求研究 6

2.1 房地产市场相关理论 6

2.1.1 房地产经济学概述 6

2.1.2 市场失灵理论 8

2.1.3 收入分配理论 8

2.2 房地产需求的影响因素 9

2.2.1 有效需求与潜在需求 9

2.2.2 房地产需求的特性 10

2.3 购房者极限承受能力 12

2.4 建立房地产市场消费需求模型 13

2.4.1 居民购房可支付能力的确定 13

2.4.2 城市的分类 14

第三章 基于需求层次理论的住房功能的权重研究 18

3.1 需求层次理论 18

3.2 住房需求层次理论 19

3.2.1 建立住房功能需求层次 19

3.2.2 确定住房功能需求层次权重 19

第四章 实例研究——以南京地区为例 26

4.1 南京市城市概况与房地产市场概要 26

4.2 建立南京市房地产市场消费需求模型 27

4.3 城市胶囊公寓建设与发展模式 30

4.3.1 胶囊公寓建设标准 30

4.3.2 城市胶囊公寓开发模式 34

结语 36

参考文献 37

致谢 39

第一章 绪论

1.1 研究背景、目的和意义

1.1.1 研究背景和目的

随着中国的改革开放的持续深入和市场经济的发展，社会经济结构发生了深刻的变化，促进了社会阶层的进一步分化。尤其在2008年之后，受到全球金融危机的冲击及其后续影响，我国不得不充分发挥国内市场需求，以消化过剩产能，保障基本就业。在此过程中，房地产业和建筑业因其巨大的劳工需求和产业带动性，而得到了政策和金融的双重支持，产业规模也得到了空前发展。进而快速推进了城镇化建设。

城镇化进程的加快也极大地推进以大中型城市为核心的交通运输基础设施的建设。随着以高速铁路为首交通基础设施建设的完善，大批的年轻劳动力和高学历人才涌入人口聚集的一二线城市，从而形成了有利于在城镇化发展的良性循环模式。

大批的年轻劳动力和高学历人才涌入城市，随之而来的便是巨大的住房需求。由于房地产开发存在滞后性，无法再短时间内提供有效供给，使得城市住房需求极大提高。面对需求旺盛，供给不足的市场情况，在经济政策和金融投机的双重作用下，国内住房价格不断上涨，居民住房支出迅速增加，住房困难问题愈演愈烈。

低收入家庭等弱势群体自身并不具有能满足其基本住房需求的相应能力,其住房困难问题受到社会的普遍认同与关注,因此，政府有必要从政策的角度制订一系列的住房保障政策，以满足其基本的住房需求。城市中低收入住房困难群体作为住房保障制度的获益者,同时也是保障政策制定的基础，对其进行合理的界定和划分是政策制定的重点和难点。但是，目前国内学术界在这方面的研究数量较少，深度不够，存在理论的滞后性和实践的盲目性。目前，住房保障对象的收入标准一般还是按照传统的“一刀切”的做法，并没有结合具体每个城市和地区的自身情况，导致一些城市保障水平不足、“夹心阶层”的住房问题突出。

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