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目 录

1 项目简介 3

1.1 雅居乐林语城简介 3

1.2 雅居乐林语城区域分析 3

1.3 雅居乐林语城项目定位 4

2 竞品分析 5

2.1一般竞品分析 6

2.2重点竞品分析 7

3 项目SWOT分析 7

4 项目前期策略 8

4.1 项目营销节点 8

4.2 线下拓展计划 8

4.3 线上推广策略 10

4.4 项目公开期促销策略 11

5 项目营销思路 11

6 开盘方式 12

7 开盘当天策略 12

7.1 开盘当天流程 12

7.2 开盘优惠政策 13

8 前期营销推广预算 14

8.1正常营销费用 14

8.2奖品费用 15

1 项目简介

1.1 雅居乐林语城简介

图1 项目效果图

滁州雅居乐林语城位于安徽省滁州市来安县汊河新城，与南京市相邻，地理位置优越，邻近104国道及宁洛高速公路。雅居乐林语城由广东雅居乐地产控股有限公司投资建设，总投资25亿元，占地406亩，其中：商业占地100亩，住宅占地306亩。总建筑面积67.5万平方米，其中：商业配套总建筑面积为16.5万平方米，高档住宅总建设面积为51万平方米，项目整体包括15栋高层和202套别墅，项目规划指标如下表1：

表1项目规划指标

1.2 雅居乐林语城区域分析

图2 项目区位图

本项目地处南京北，位于汊河新城，与南京浦口仅一河之隔，近104国道，周边有公交车602路可直达桥北，距新街口也就35分钟左右的车程，自驾可沿过江隧道，经浦珠路直达104国道或有新街口经长江大桥转104国道到本项目，属南京半小时都市圈。同时本项目距即将通车的地铁3号线林场站仅需12分钟，同时正在动工的南京北站就设立在项目距不远的花旗营104国道旁，城轨交通已在规划设计中，未来南京还有21条过江通道会陆续开通，大大缩短宁滁两地的距离，可谓交通便利，坐享城市便利生活。

项目周围景区林立，南边有南京唯一的国家级森林公园老山，旁边是省级旅游度假区珍珠泉；同时我们西靠琅琊山，北望白鹭岛，区域板块上风上水，独具人文景观双生态特色。

同时，汊河新城处南京江北的地利之势，规划为滁州南部经济中心，同时也将成为规划建设成为华东地区乃至全国最大，最具影响力的大型建材流通基地，目前已成为安徽省重点发展的四个城市之一（合肥、芜湖、蚌埠、汊河）。与此同时，项目距南京北弘扬广场商业中心也就20分钟车程，目前南京也在重点打造江北新城，计划将其打造成国家级新区，可以说江北是南京以后发展的重点，由于汊河新城紧靠江北新城，作为升级开发区，宁滁一体化建设的枢纽地带，区域发展前景毋庸置疑。

1.3项目定位

雅居乐林语城包括15栋高层和202套别墅.户型面积为84-140平方米的高层以及171-324平方米的别墅，户型面积选择较多。

其次，小区主打绿色智能化小区，智慧家居系统、无线窗帘控制系统、室内灯光控制等都是通过WIFI智能连接，真正做到智能化。此外，小区还有健康小屋大大方便了业主掌握自己的健康状况。

此外，小区配套设施十分完善，配有优秀的学区，让业主们轻松解决小孩上学难的问题。

最后，本项目雅居乐配备了雅居乐的物业，是首批国家首批一级资质物业为业主服务，让业主真正的放心。一个好的物业会创造出一个好的环境，一个好的居住环境就等于拥有了一个高品质的生活。

如此好的生活配套，加上本项目地处南京郊区，周围景区林立，环境优美。这正符合了老年人居住的社区通常位于发达城区中的偏僻处，一方面可以享受市区内全面的配套设施；另一方面老年购房者习惯安静的生活环境，闹市区的噪音及大量的人流会影响老年人的健康。所以南京市区老年养老人群是本项目一大客群。

在上文区域分析中我们可以知道，本项目所在汊河新城区域是一个极具发展潜力的区域，这也符合投资住宅通常比较注重位置，一个相对有发展的位置会使物业价值实现大幅提升，通常位置选择在市区边界或风景区内，未来有大规模建设的区域。所以一些投资客也会选择本项目。

当然由于本项目价格不高，也可能成为一些急需购房、但没有多少积蓄的青年人的选择。

综上所述，本项目将定位为一个拥有便利交通，但又远离城市喧嚣的一个远郊项目，其主要客群是南京市区的老年人、投资客及一部分积蓄不多的青年人。

2 竞品分析

本项目周边直接竞品不多，主要是碧桂园城市花园，还有一些江北项目如大华锦绣华城、未来街区、威尼斯水城等属于一般竞品。伴随2016年2季度上市新房源大量入市，促销手段将更加刺激，因此市场竞争十分激烈。由于江浦板块众多房源上市，吸引了众人目光，汊河板块整体对比自然资源及利好都暂时无法与之对比，导致板块大量客户分流，促使项目来访量大幅下滑。

图3竞品项目对比分析图

2.1一般竞品分析

表2一般竞品分析

2.2重点竞品分析-碧桂园城市花园

城市花园2015年推出高层和别墅产品，涵盖精装和毛坯，精装均价4980元/平，针对本案，重点推出优惠房源，高层4300元/平的起价，吸纳了大量的本案客户。2016年城市花园在去年的基础上价格有所回升，但对于本案的反馈很及时，目前高层的成交价格为4300元/平起，对本案造成了一定程度上的客户损失。

表3碧桂园项目信息

(1)开发时间较早，老客户基数大，超过10000多户；

(2)项目自身配建商业中心，设施较为齐全；

(3)快速开发大批量集中推盘销售，长期采用低价促销手段；

(4)营销政策快速、灵活，对本项目进行各方面围堵。

3 项目SWOT分析

表2项目SWOT分析

综合分析结论：

1. 本项目核心竞争力显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同事具备了超强的投资价值和乐观的发展前景
2. 劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。

4 项目前期策略

4.1营销节点

本案将营销节点分为三段，第一段集中蓄水，针对剩余所有高层房源，进行海量召集，目标：去化592套，认购2.03亿，去化70%；2016年6月21日（周日）以3000元一口价集中爆破；第二阶段集中签约，用短时间集中将认购客户进行转签约；第三阶段续销售清盘，一口价房源持续进行，目标：去化253套，认购0.87亿，去化30%，7月底实现清盘！

集中蓄水 集中签约 续销周周开盘

5月1日 15日 6月1日 6月21日 7月1日 7月30日

认筹启动 开盘

2000元/套认筹金

4.2 线下拓展计划

1. 大拓客

图4拓客地图

以成交客户分布地图为重要依据，在鼓楼、玄武、秦淮、浦口、大厂，五大区目标客户的生活圈内，建立展点（兵站），以点做为被动性信息输出地，并以点为圆心主动出击周边社区、市民广场、菜场、医院、社区等人流密集地（派单、扫楼），作为面上补充，形成以点带面。

拓展安排：充分挖掘南京各大区域，进行阶段性集中轰炸，对各区域进行地毯式扫荡式拓展。

拓展计划：浦口（20天）＋六合（10天）＋鼓楼（10天）＋秦淮（10天）＋玄武（10天）

业务动作：晨拓（地铁派单）＋日拓（商超派单）＋夜拓（社区广场）

(2)商超展点

1) 选址

天润城苏果-桥北重要的巡展点：桥北人流量较大的商业网点，辐射天润城、水城威尼斯等大体量社区；澳林广场-桥北重要的巡展点：桥北人流量较大的商业网点，辐射桥北南部大部分社区；大桥南路家乐福-主城区重要外展点：主城区与江北衔接点，通往桥北的必经之路，驾车通往江北、江浦的多数选择，地理位置优越。

2) 商超外展点目标

天润城苏果 5.1-6.1，共计30天，登记号码600组，转访100组

澳林广场 5.1-6.1，共计30天，登记号码600组，转访100组

大桥南路苏果 5.1-7.1，共计60天，登记号码1200组，转访200组

(3）渠道巡展

1）巡展形式：拉横幅、贴海报、社区活动、种子客户拜访、社区物业拜访

2）任务目标：每个点位完成50组留电/每周/每队，转来访5组/每队，共计留电500组，转来访100组。

（4）Call客

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