文 献 综 述

住宅小区是城市的细胞单元, 是城市整体不可分割的板块。小区规划是城市设计的延续,它将受到城市文明和地域的制约。跨世纪住宅小区规划需要探索适应生活的住宅形态, 保护和发扬己有文化传统, 综合考虑不断新生的生活因素, 创造出更加适用、经济、舒适、方便、优美的居住环境。为此, 我们在进行小区住宅规划时, 除了应有合理的规划形态, 宜人的居住环境, 以及功能合理、方便舒适的单体设计外, 还有一个重要的但常易被人忽视的因素: 住宅小区的交通组织。在许多旧小区, 一种常见的景象就是四处乱停乱放的汽车挤占了道路和绿地, 使小区环境遭受严重破坏。笼统地讲, 小区内的交通组织目的在于创造方便、安全与安定的居住环境, 因此, 必须综合考虑小区目前的交通状态。停车管理不善, 固然是一个方面的原因, 但车位预留不足、交通组织无序则是其主要原因。随着汽车消费的兴起, 车位已经成为购房者考虑的主要因素之一。本研究从住宅项目交通需求特点出发, 提出住宅开发项目交通影响评价原则, 指出了住宅开发项目交通影响分析流程。在进行交通影响分析中, 交通需求预测是关键技术,结合南京阅景龙华住宅小区交通影响分析进行论述, 并对项目周边公交线路服务水平, 停车设施利用状况进行了分析评价。具体分为以下三个方面：

一、 小区综合整治

秦芹、陈嗣栋、戴洋认为：长期以来我国住宅建设一直习惯于新建或重建。这种只重视数量累计、不追求整体质量提高的住宅建设方式产生了诸多问题：第一，由于缺乏定期的更新完善过程，长期处于一种”听之任之”的状态，导致我国城市中已建成居住小区”综合性陈旧”状况提前发生。第二，在城市老小区的综合性陈旧状况日趋严重的同时，部分家庭逐步搬入各项居住功能不断完善的新建小区，居住质量在不断提高。第三，只重视对危房、棚户区的改造，这种”头痛医头，脚痛医脚”的更新方式永远不能实现整体居住质量的提高。^[1]

王满江认为：收费率低导致恶性循环最让物业公司头痛的是老小区的物业费不仅标准低, 还收不上来。新小区收费率一般在70% 到80% , 好的可达到90% 。可老小区收费率普遍在50%左右, 有些只有20% 多。/ 不交费, 如果有原因还好, 是我们没做到位, 我们可以改进。0经纬物业总经理陈向明说, / 可大多数人不交费根本就没什么原因。你三番五次上门, 他就是不搭理你。0物业费收不到, 物业公司只好靠压缩成本, 降低服务水平省钱。而服务水平的降低, 又使住户更不愿意交费, 结果形成了恶性循环。^[2]

尤.斯.兰茨贝尔格认为：在规划每个居住小区的时候, 必须考虑其.与其他住宅区、工作地点及城市巾心的可靠的交通网络。每个小区的四周应规划有各种不同等级的城市街道。这些街道有市级的干道( 全封闭的或有交通信号管制的) 、区级干道及居住区街道( 见图1 )。城市干道的技术等级在编制一市或区营、图的交通一节时加以确定。此时要考虑城市各个区的相互位置, 客、货运流量. 步行交通及居民的交通机动性等等。^[3]

杨彩霞、尹波、周海珠、应伟康认为：根据市场调研结果显示, 老年人并不倾向于与老年群体一起居住。相反, 他们更希望居住在既能满足老年人生活需求又可以和青年一代一起居住的小区。因此老校区改造要趋于带有绿色生态典型特征的亲老小区, 老年人跟年轻人一起居住, 可享受” 三室同堂”的乐趣。^[4]

张加得、王鹏翔记者、马珉璐认为：沈树田强调，相关部门要高度重视交通安全问题，本着对人民负责的精神，认真审视市区交通形势和自身的工作，采取有力措施，抓好重要部位和市民反映意见较多的重点地段的整治工作。要加强交通管理硬件设施建设，新建和完善道路标志标识、电子信号和监控设备。要以重点部位为突破口，调整增加警力布置，细化管理措施，及时缓解上下班高峰市民出行难问题，保障道路交通安全。要高站位、高起点，超前谋划，进一步完善细化道路交通基础设施规划，将其纳入城市建设规划的一项重要内容。要加强有关部门与委员的沟通联系，把委员的意见建议作为改进工作的动力，营造全社会关心支持交通环境改善的浓厚氛围。^[5]

二、 老小区OD调查

冯杰、张亮认为：小区划分方案的改变, 是各划分小区与各地块之间的对应关系的变化。本文将小区划分方案改变归纳为以下3 种模式: 小区拆分、小区合并、小区重组。小区拆分,即若干新小区是由1 个原小区分拆形成; 小区合并, 即1个新小区是由若干个原小区合并组成; 小区重组, 即若干原小区分别拆分后的各部分重新组合形成了若干新小区。重组是拆分和合并的组合, 是小区划分方案变更最常见的情况。^[6]