论文总字数：96338字

摘 要

随着房地产行业的发展，物业管理行业在人们的生活中也扮演着非常重要的角色。不断完善和壮大物业管理招投标市场是加快物业管理发展的重要手段。我国第一部《物业管理条例》的颁布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。

于是我通过现场勘查，在充分了解项目规划设计理念的基础上，结合物业管理招投标规范编制出招投标文件。以实际管理成熟经验，以及在物业管理中有效实施质量体系的实践，对项目实施专业化、规范化的物业管理，营造一个清洁、优美、舒适、安静、温馨的宜居环境。

关键词：物业管理 住宅 招投标

Taicang Golf Xin City property management bidding documents

Abstract

With the development of the real estate industry, the property management industry in the people's life also plays a very important role. Continue to improve and strengthen property management bidding market is an important means of accelerating the development of the property management. Promulgated China's first “ Property Management Regulations ”, clear the residential property should be through the bidding method to select with corresponding quality property management enterprises, for the cultivation of property management bidding market to provide a favorable support, a symbol of China's development of the property management industry has entered the mature stage of market of.

So I through field investigation, in the full understanding of the project planning design concept based on, combined with property management bidding bidding documents and the moves of the preparation of tender specification. In practical management experiences, and in the property management in the effective implementation of the practice of quality system and the project implementation specialization, standardization of property management, and create a clean, beautiful and comfortable, quiet, warm livable environment.

Key Words: Property Management; House; Bidding

目 录

摘要 I

Abstract II

第一部分 招标文件 1

第一章 招标人及招标项目简介 2

1.1招标人简介 2

1.2招标项目简介 2

1.2.1项目名称 2

第二章 物业管理用房的配备情况及说明 3

2.1物业管理用房的配置 3

2.2本物业管理用房的配置及说明 3

2.2.1给水、排水、排污设施设备配置状况 3

2.2.2供电设施设备配置状况 3

2.2.3垃圾处理设施设备配置状况 3

2.2.4出入口 3

2.2.5智能化设备的配置 3

2.2.6消防系统 4

2.2.7弱电系统 4

2.2.8电梯 4

2.2.9新风系统 4

第三章 物业管理服务内容及要求 5

3.1公共服务 5

3.2房屋、共用设施、设备维护与管理 5

3.3清洁管理 5

3.4园林绿化养护与管理 6

3.5安全防范 6

3.6其他 6

第四章 投标人须知 7

4.1招标说明及招标对象 7

4.1.1招标说明 7

4.1.2招标对象 7

4.1.3招投标日程安排 7

4.2投标人须知 7

第五章 投标文件 9

5.1投标文件的文字 9

5.2投标文件的组成 9

5.3投标文件的内容 9

5.3.1商务标内容 9

5.3.2技术标内容（应包括但不限于以下内容） 9

5.3.3组织架构、人员配备、培训及管理说明 9

5.3.4物业管理费用测算、收入测算说明 10

5.4投标文件的数量和要求 10

5.5投标文件的密封、递交和处理 11

5.5.1投标文件的密封 11

5.5.2投标文件的递交 11

5.5.3投标文件的修改和撤回 11

5.5.4投标文件的处理 11

第六章 评标、决标 12

6.1评标组织 12

6.2开标时间和地点 12

6.3评分原则和评分标准 12

6.4开标、评标程序 13

6.5评标说明 13

6.6评标结果 14

第七章 合同签订 15

第八章 其他事项说明 16

8.1项目保修期有关规定 16

8.2 前期物业管理的其他说明 16

第九章 招标控制价 18

9.1管理服务人员工资，社会保险和按规定提取的福利费 18

9.2物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费 19

9.3物业管理区域清洁卫生费 19

9.4物业管理区域绿化养护费 20

9.5物业管理区域秩序维护费 20

9.6办公费 20

9.7物业管理企业固定资产折旧费 21

9.8收入测算 23

9.9支出测算 23

9.10收支盈余表 25

附件一 授权委托书 26

附件二 评分标准 27

附件三 前期物业服务合同 31

第二部分 投标文件 47

第十章 投标函 48

第十一章 企业简介 50

11.1企业概况、业绩 50

11.2企业证书 51

11.2.1企业法人营业执照 51

11.2.2税务登记证 52

11.2.3企业代码 53

11.2.4资质等级证书 54

11.2.5法定代表人证明 54

11.3授权人委托书 55

第十二章 拟委派项目经理简历 56

12.1项目经理基本资料 56

第十三章 整体方案和策划思路 57

13.1物业服务定位 57

13.1.1项目基本情况 57

13.1.2物业服务定位 57

13.2整体服务方案策划 57

13.2.1管理服务理念 57

13.2.2物业服务模式： 东方管家 57

13.2.3物业服务： 管家服务中心＋专属管家＋全员负责制 58

第十四章 工作计划及物资装备 60

14.1工作计划 60

14.2物资装备 60

第十五章 管理人员配备及员工管理 63

15.1物业服务人员配备 63

15.2员工录用标准 63

15.2.1人员招聘标准 63

15.2.2人员招聘机制 65

15.3员工培训方案 66

15.4主要管理人员岗位职责 75

15.5员工考核与奖惩机制 77

15.6员工仪容仪表、着装及标志 81

15.6.1着装基本要求 81

15.6.2对客服务用语要求 82

15.6.3举止标准 83

第十六章 管理工作流程和管理制度以及档案管理 86

16.1管理工作流程 86

16.1.1横向运作流程 86

16.1.2纵向运作流程图 86

16.2管理机制的建立 87

16.2.1监督机制 87

16.2.2自我约束激励机制 88

16.2.3信息反馈渠道及处理机制 88

16.2.4质量管理体系控制原理 89

16.3各项管理制度 91

16.4档案的管理 96

16.4.1各项档案的接收 96

16.4.2各项档案的建立 96

16.4.3各项档案的保管 96

16.4.4各项档案的使用 97

16.4.5各项档案的销毁 97

第十七章 管理指标、应急预案及管理措施 98

17.1各项物业服务指标承诺 98

17.2安全防范应急预案 102

17.2.1物业管理范围断水、断电、供气故障应急措施 102

17.2.2业主、使用人自用部分断水、断电、供气故障应急措施 106

17.2.3业主或使用人自用部位的排水设施堵塞应急措施 106

17.2.4小区雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施 107

17.2.5消防应急措施 107

17.2.6电梯应急措施 110

17.2.7公共卫生事件的应急方案 113

17.3物业服务具体措施 113

17.3.1全面导入 ISO9001 国际质量管理体系 113

17.3.2全面按照国优标准运行 113

17.3.3全面贯彻环保理念 114

17.3.4全面建立保障体系 114

第十八章 创优秀项目规划及社区文化活动 115

18.1创优目标 115

18.1.1创优目标 115

18.1.2创优规划 115

18.1.3创建工作安排 115

18.1.4具体措施 116

18.2社区文化活动 117

18.2.1社区文化活动指导思想 117

18.2.2社区文化实施流程图 118

18.2.3制定符合的主题年社区活动 119

18.2.4主题年之“和谐社区” 119

18.2.5打造社区品牌，提升价值潜力 120

18.2.6加强与业户沟通的具体措施 120

第十九章 便民服务及增收节支 122

19.1便民服务方案 122

19.1.1便民服务理念与措施 122

19.1.2特约服务项目概览 122

19.1.3特约服务流程 125

19.2增收节支措施 125

19.2.1增收 125

19.2.2节支 125

第二十章 房屋及共用设备设施管理 126

20.1房屋和公共配套设施管理及维修方案 126

20.1.1房屋管理 126

20.1.2房屋设备分类 126

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