摘 要

随着市场经济的繁荣发展，交易事项的日渐复杂，会计实务中收入确认上面临比以前更多的困难和问题，为了更好的解释以前条件下存在的矛盾观点，为了解决现行准则中存在的问题，国际会计准则协会在2014年5月28日发布了IFRS 15，即《国际财务报告准则第15号-与客户之间的合同产生的收入》。市场经济中的这些问题也不可避免地存在于我国会计实务中，2017年，我国财政部发布了《企业会计准则第14号-收入》。

本文详细论述了关于合同收入的五步法模型，步骤依次是：与客户确定合同；确定合同中的单独履约义务；确定交易价格；将交易价格分配给单独的履约义务；履约义务完成时确定收入。文章接着探析了基于新收入准则房地产收入层面的会计处理，在商品房销售阶段，按照收款顺序，依次阐述了收取会员费、诚意金、定金、按揭保证金、销售款的会计处理；在自持物业阶段又分别阐述了出租物业和自营物业的会计处理。最后提出了新收入准则颁布之后房地产企业的启示和研究结论与展望。

关键词：房地产企业；会计处理；收入；履约义务

Abstract

With the prosperity of the market economy, the transaction matters are becoming more and more complicated, and the income recognition in accounting practice faces more difficulties and problems than before. In order to better explain the contradictory viewpoints existing under the previous conditions, in order to solve the existing standards The International Accounting Standards Institute issued IFRS 15, on May 28, 2014, IFRS 15 - revenues from contracts with customers. These problems in the market economy are inevitably present in China's accounting practice. Therefore, in 2017, China's Ministry of Finance issued the "Enterprise Accounting Standards No. 14 - Income."

This paper discusses in detail the five-step model of contract revenue. the steps are: identify the contract with a customer; identify the separate performance obligations in the contract; determine the transaction price; allocate the transaction price to the separate performance obligations; recognize revenue when the entity satisfies a performance obligation. This paper analyzes the accounting treatment of real estate income based on the new income standard. In the sales stage of commercial housing, according to the order of collection, the accounting treatment of collecting membership fees, earnest money, deposit, mortgage deposit and sales payment is explained in turn; in the self-sustaining property stage. Explain the accounting treatment of rental properties and self-operated properties. Finally, I proposed the enlightenment and research conclusions and prospects of real estate enterprises after the promulgation of the new income standard.

KeyWords：Real estate industry;Accounting treatment; Income; Performance obligations

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究目的及意义 1

1.1.1 研究目的 1

1.1.2 研究意义 1

1.2 国内外研究现状 2

1.2.1 国内研究现状 2

1.2.2 国外研究现状 3

1.3 研究内容及方法 3

1.3.1 研究内容 3

1.3.2 研究方法 4

第2章 房地产行业收入新准则概述 5

2.1 合同收入“五步法”模型 5

2.1.1 与客户确定合同 5

2.1.2 确定合同中的单独履约义务 5

2.1.3 确定交易价格 6

2.1.4 将交易价格分配给单独的履约义务 6

2.1.5 履约义务完成时确认收入 7

2.2 合同成本 7

2.3 列报与相关披露 8

第3章 房地产企业基于新收入准则的应用分析 9

3.1 商品房销售阶段的会计处理 9

3.1.1 会员费和诚意金的会计处理 9

3.1.2 销售定金和按揭保证金的会计处理 10

3.1.3 取得销售款时的处理 11

3.2 自持物业阶段的会计处理 13

3.2.1 出租物业的会计处理 13

3.2.2 自营物业的会计处理 14

第4章 新收入准则对房地产企业的启示 16

4.1 新准则对房地产开发企业管理流程的影响 16

4.1.1 加强商品房的销售合同管理 16

4.1.2 企业应重视财务信息 16

4.2 推行实施新准则时的相关建议 17

4.2.1 加强房地产财务人员培训 17

4.2.2 加强政府监管力度 18

第5章 结论与展望 19

5.1 研究结论 19

5.2 研究展望 19

参考文献 20

致谢 21

第1章 绪论

1.1 研究目的及意义

1.1.1 研究目的

随着改革开放和社会主义市场经济的发展，企业的各项经济业务也变得更加复杂，增加了收入确认和计量上的难度。2017年7月5日，财政部发布了《企业会计准则第14号-收入》，对收入相关的一些准则进行了全面的修订，新收入准则使得收入确认，计量以及相关信息的披露更加规范。为了强化企业合同意识，规范合同管理，有力推动我国市场经济进一步走向成熟，了解并探析基于房地产行业收入新准则的应用显得至关重要。

由于房地产企业的开发项目往往周期长，开发成本的计量可能滞后，给销售收入的确认加大了难度。在房地产企业收到购房者支付的所有房款的节点上，大多数情况房地产企业并没有完成房产的交付，在旧准则的基础上，此时并不能确认收入。新收入准则的实施能够给房地产企业收入确认的计量带来非常大的影响。

在房地产企业中的销售业务中会存在多重交易的合同，为了更好地解决收入确认的问题，新收入准则对此提供了更加明确的指导：房地产企业在合同开始日就必须对合同进行评估，确定其中的单项履约义务，算出单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，再将该相对比例分摊到各单项履约义务，在履行这些单项义务时确认收入。

1.1.2 研究意义

通过解读新收入准则，我分析了新收入准则提供的收入确.认统一标准，明确了交易价格的确定方法和需要考虑的因素。与此同时，也关注了与收入相关的披露，强调真实、及时、完整地披露与收入确认和计量相关信息的重要性。文章主要从收入的确认方面简述了新收入准则的内容，为论文展开进一步讨论提供相关内容参考。此外，我通过介绍新收入准则的对房地产企业的应对启示及其实施建议，为收入准则研究提供了一定的理论解释。

收入是各行业关注的重要财务指标，关系到各行业的可持续发展。在收入旧准则的指导下，收入处理面临巨大的挑战。因此，我结合房地产行业应用收入新准则的情况，着重分析不同销售模式下和不同物业模式下的收入会计处理，希望能够为实务界提供一定的借鉴意义。

1.2 国内外研究现状

国内外研究学者对收入准则的修订予以高度重视，对收入准则内容和收入确认模型的变化进行了较为深刻的思考，同时也对相关行业收入确认方面的处理进行了较为深入的研究。

1.2.1 国内研究现状

在收入确认方面，我国的研究开展得比西方国家要晚，但同样针对收入确认问题有深刻的思考，主要可以分为新准则出台以前和新准则出台以后两个阶段。

《企业会计准则第14号-收入》出台之前，房地产企业在收入确认的实际操作过程中，不同的企业可能选用不同的政策，有不同的判断和理解，所以会造成收入确认的条件和确认的结果不相同。陈晓坚2002年在他发表的期刊文章《如何做好房地产收入的确认》中认为，当时通过产权证书是否办理完毕来作为收入确认的依据不够严谨，因为等到房屋产权证书办理完需要时间和耐性，产权是否过户不能作为收入确认的必要条件，房地产企业和购买人也不能控制办妥产权证的时间。陈晓坚认为房地产收入的确认应同时具备这几个条件：开发的产品已经竣工并且经有关部门验收合格；与客户签订了正式的销售合同；房屋已由客户验收且无异议^[1]。

吕紫石在2005年的研究中认为当时房地产开发企业的收入确认上主要有4种依据：

商品房的买卖合同；产权过户；取得的客户付款证明；“交钥匙”“入住通知书”的时间点。，吕紫石认为以“交钥匙”和“入住通知书”不能用来界定收入实现的时点，他还认为房地产开发企业的收入确认条件亟待统一^[2]。

在《企业会计准则第14号-收入》出台之前，国际财务报告准则15号，International Financial Reporting Standards（IFRS 15）出台之后，不同行业的国内学者对该准则进行了研究。李运波结合IFRS 15，认为不同的房地产企业根据自身的特点应该有不同的确认时点，有竣工验收、产权过户、实际交付这三种。

《企业会计准则第14号-收入》发布之后，有更多的学者针对新准则研究了收入确认的时点问题。孙静2018年在其研究中，通过分析指出，新收入准则下的房地产企业销售收入确认的时点要早于原有规则下的收入确认时点。在现行收入准则中，期房销售属于时段履约行为，应该根据履约进度来确认收入；在旧的准则中，商品所有权上的主要风险与报酬的转移来判断是否确认收入，与提供劳务和建造有关合同收入主要采用完工百分比法来确认收入，但是在操作实务中判断风险与报酬转移的时点具有争议，所以也会导致各企业间会计处理有很大的区别^[3]。荣华旭2018年在其研究中，详细阐述了房地产行业“五步

法”的应用，当商品或服务控制权转移至客户时，按照合同的交易价格确认收入。他认为新收入准则收入的确认分为：按时点确认和按时间段确认^[4]。

1.2.2 国外研究现状

在20世纪30年代，国外的学者重点关注收入确认的条件。肯宁Canning列出了两个条件一个是收入和成本的金额可以可靠地计量，二是这笔收入必须在一年以内以现金的方式取得^[5]。爱德华G. Edward Philips 认为，企业的收入不该归属于某个具体时点，不管是收入或是利润，都是在整个周期里，投入的各生产要素，通过自然増值产生的^[6]。

为了能够统一收入确认的标准，后来国外学者关于收入准则需要修订的内容进行了相关研究。追溯至2013年，杰斐逊Jones·Jefferson P、唐纳德Pagach·Donald在其文章中提出将收入作为投资者和利益相关者用来评估公司业绩以及前景的关键绩效指标，并正式提出了 “新五步收入确认过程”，即步骤一：识别与客户签订的合同；步骤二：识别合同中的履约义务；步骤三：确定交易价格；步骤四：分摊交易价格至合同的各项履约义务中；步骤五：在主体履约过程中确认收入^[7]。2013年财务会计准则委员会，Financial Accounting Standards Board（FASB）公布其征求意见稿的相关内容后，拟定并发布了有关收入确认的草案。这一阶段，国外学者研究的主要贡献在于引入收入准则预修订的内容，使得各界人士预先了解此次修订的基本内容。

纳迪亚Nadia Sbei Trabelsi基于国际财务报告准则15号进行了迪拜房地产公司的案例研究。他认为对于一些公司而言，新收入确认规则的影响是微乎其微的，他们将继续像以前一样继续认可收入。但是，为了应用新规则，一些公司可能面临艰难的挑战。最大的挑战将主要放在国际财务报告准则18号和其他相关解释没有非常精确安排的领域。他分析了国际财务报告准则15号对房地产行业的影响。它假设与收入确认相关的新规则的应用将显着影响房地产企业。事实上，它可能会改变收入和利润确认的时间，这会导致收入情况和成本确认方面的重大变化。这不仅代表是房地产企业财务报告的事务，利益相关方应考虑与采用国际财务报告准则15号相关的影响，以衡量一些关键绩效指标，分配利润的可用性以及薪酬和奖金计划^[8]。

1.3 研究内容及方法

1.3.1 研究内容

论文在整理和研读相关文献资料的基础上，首先介绍了房地产企业新准则的主要内容，接着进行应用分析。第一部分为绪论，本章揭示了论文的研究目的和意义，整理了国内外学者的研究现状，并介绍了文章采用的主要研究方法，梳理了文章的脉络和结构。第二部分为房地产行业收入新准则概述，包括合同收入，合同成本以及列报与相关披露。第三部分为应用探析，在商品房销售阶段，按照收款顺序，依次阐述了收取会员费、诚意金、定金、按揭保证金、销售款的会计处理；在自持物业阶段又分别阐述了出租物业和自营物业的会计处理。第四部分为新收入准则对房地产企业的启示，最后一部分为研究的结论与展望。

1.3.2 研究方法

论文采用了文献研究法，通过收集国内外研究学者针对房地产收入准则的研究成果、收入准则相关的官方文件并结合个人见解对收入准则修订的内容进行了系统梳理，总结了国内外不同学者对于收入确认的认识，便于掌握准则变化的核心内容。

论文中还应用了描述性研究法，详细阐述了五步法的具体步骤，并把五步法的运用与房地产行业结合起来，探析了房地产企业与客户签订的合同内容，列举了使多项履约义务能明确区分的条件，同样我还详细描述了新准则对房地产企业相关合同成本及披露信息的影响。

论文在第三章大量运用了案例分析法，也称为个案研究法，以具体的例子来阐述房地产企业收入确认的会计处理，包括了商品房的销售和自持物业的处理。

第2章 房地产行业收入新准则概述

2.1 合同收入“五步法”模型

2.1.1 与客户确定合同

企业与客户签订的合同具有强制性，并且无论其形式如何都具有商业实质，例如书面，口头或暗示。如果公司将很可能收取其有权获得的对价，则五步法模型适用于与客户的合同。在某些特定情况下，企业和同一客户，两方或多方之间的合同可视为一份合同。

细化到房地产企业的时候，房屋交易的过程中会涉及到各种各样的交易单据，比如说意向订单，草签合同，正式销售合同等，由主管机构备案的合同可以保证条款和对价有效地实施和执行，但是还没有正式备案登记的合同是不能同时满足五个条件的，根据新收入准则的规定，持续评估要在后续期间进行，直到满足条件。