投资性房地产公允价值计量模式应用研究——以中航善达为例
2023-09-14 05:09
论文总字数：16264字
摘 要
随着近些年来社会主义市场经济的快速发展，推进了房地产市场的繁荣。在这样的条件下，企业对于会计准则的要求也相应提升，其中就包括公允价值计量标准方面的要求。本文以公允价值计量投资性房产价值作为研究目标，结合中航善达公司近些年的年报数据，就采用公允价值计量方式的优势与价值进行了探讨。首先，结合基本理论对相关概念进行了介绍，其次，本文结合中航善达股份有限公司的相关数据，分析其采用该种模式产生的影响。最后则结合公允价值计量模式的应用中存在的问题提出了相应的优化策略。关键词：投资性房地产，公允价值，房地产公司
Abstract:With the rapid development of socialist market economy in recent years, the real estate market is booming. Under such circumstances, the enterprise is also corresponding to the requirement of accounting standards to ascend, including fair value measurement standard requirements. Taking fair value measurement of investment property value as the research goal, this paper discusses advantage and value of adopting fair value measurement method in combination with the annual report data of AVIC SUNDA in recent years. First, combining with the basic theory of the related concepts are introduced. Second, this paper combines with the relevant data of AVIC SUNDA to analyze the impact of its adoption of this mode. At last, it puts forward the corresponding optimization strategy according to the problems existing in the application of fair value measurement model.
Keywords:investment real estate, fair value measurement, real estate agency
目 录
1 引言 3
1.1 研究的背景及意义 3
1.2 文献综述 3
2 投资性房地产公允价值计量概述 5
2.1 公允价值计量概述 5
2.2 投资性房地产公允价值计量 5
3 公允价值在投资性房地产中的具体应用 6
3.1 公允价值计量模式在上市公司投资性房地产应用现状 6
3.2 公允价值计量模式在投资性房地产运用不普遍的原因 7
4 公允价值计量模式在中航善达投资性房地产公司的具体应用 8
4.1 中航善达概况 8
4.2 中航善达对投资性房地产采用公允价值计量的必要性分析 8
4.3 中航善达对投资性房地产采用公允价值计量模式产生的影响 8
5 公允价值计量模式在中航善达对投资性房地产应用中存在的问题 12
5.1 应用公允价值计量粉饰财务报表 12
5.2 公允价值变动损益调整不完善 12
5.3 不利于企业经济业绩的稳定 12
5.4 信息披露存在问题 13
6 优化投资性房地产公允价值计量模式的应用策略 13
6.1 对企业的建议 13
6.2 对政府的建议 14
结论 16
参考文献 17
致谢 18
1 引言
1.1 研究的背景及意义
1.1.1 研究的背景
近年来，国内的房产业不断扩张，此条件下，房价长期处于上升发展趋势，而采用成本资产计算模式获取价格进行资产核算，显然无法很好的反应房产的具体价值，所以需要采用公允价值计量的模式来解决相关问题。公允价值计量属于一种针对性较强的计量方式，可以更契合现阶段房地产企业审计核算的客观需要。随着会计准则制度的不断完善，现阶段公允价值计量逐渐成为新会计准则体系的重要构成部分，根据财政部于2014年颁布的会计准则要求，更是对公允价值计量模式内容与流程进行了确定。
1.1.2 研究的意义
（1）理论意义
本文分别从公允价值计量模式应用房地产以及运用时出现的问题入手，分别就问题发生的原因以及改善投资性房产审计核算的途径进行了探讨，希望可以为处理相关问题提供理论依据。
（2）现实意义
借助于收集各种资料，理性分析现阶段房地产行业的发展情况，并选择中航股份有限公司，采用公允价值计量对投资性房产进行核算，并由此发现问题，针对这些问题作者给出了相关的建议，给其他企业以参考意义。
1.2 文献综述
1.2.1 国外文献综述
早在上个世纪的中后期，美国就开始采用公允价值计量的方式进行核算审计。自此以后，外国学者对其有了诸多研究。
Dietrich，Muller，Harris（2000）等人在研究投资性房产时发现历史成本计算方式的弊端，并开始尝试利用公允价值计量的方式来替代成本模式，可以更好的贴近市场价值[1]。
Hans B.Christensen，Valeri V.Nikolaev(2013)发现，大多数企业都没有选择公允价值作为投资性房产的估值途径，这一方面是由于其估值成本本身较高，同时也存在获得难度较大的问题，所以如何采取低成本获取高精度数据是推进其正常使用的关键[2]。
Clor-Proell, Shana M.,Proell, Chad A.和Warfield,Terry D.(2014)通过研究报表的数据发现，在利润表中列示公允价值的金额有些是公司管理层根据市场的情况估算出来的，这与公司公允价值后期披露的计量差异很大[3]。
Ahmad，Fadia Burhan Alhaj，Aladwan, Mohammad Suleiman（2015）分析了约旦41家上市房地产公司2008-2011年期间的投资性房地产的相关数据，根据相关研究结果证实，房地产企业财务绩效与公允价值计量的模式选择具有密切的关系。除此之外，账面价值的增量与净收益存在一定作用关系时，信息的所有者权益中没有实现的部分会增加房地产企业的价值模型解释压力[4]。
1.2.2 国内文献综述
从理论发展角度上来看，国内在公允价值计量方面的研究相对比较少，这与该领域研究起步晚具有密切的关系。随着国家将投资性房产的公允价值计量模式纳入到会计准则当中，现阶段国内这个领域的研究也开始逐渐丰富起来。
刘永泽、马妍（2011）等人在研究国内采取公允价值计量模式进行投资性房产计量的情况后发现，导致我国应用该模式企业整体匮乏的主要原因是会计理念难以实现快速转变以及公允价值计量模式应用难度较高有关[5]。
邹燕（2013）等人则结合津滨发展作为研究对象，通过同行业对比的方式对选择不同类型的计量模式的动因进行了分析与探讨，发现企业资产规模以及现金需求量往往是选择计量模式的主要影响因素[6]。
林晓薇和辛林（2016）认为目前我国投资性房地产公允价值取得成本高、取证困难、增加企业当期税负且容易被用于进行盈余管理。所以，并不是所有的投资性房产都适应公允价值计量的模式[7]。
吴昊洢和温丽荣（2017）以金科地产为例，比较分析其变更年度前后财务报表的变化，认为采用公允价值模式有利于降低企业资产负债率，改善企业融资环境，但对企业财务稳定性带来了不利影响[8]。
金亚玲（2017）认为公允价值计量模式的更换虽然使得公司扭亏为盈，但其中的会计处理不规范使得经营状况没有得到根本改善，这也在很大程度上验证了随意应用公允价值计量的模式可能会存在一些问题和风险[9]。
刘斌（2017）在研究中根据DL企业的财务数据，提出了应用公允价值计量方法时，需要考虑与投资性房地产租赁的相关因素，明确交易费用的范围，按照实际价值估计公允价值[10]。
陆嘉豪（2017）等人则认为目前学术界在研究历史成本模式时过分夸大其问题，对于公允价值计量的模式也存在过高评价的问题。因此他们得出结论，“与国际趋同”并不意味着先进，而公允价值计量模式也并不完善，会计发展需要取长补短[11]。
张沐莉（2018）则在研究中提出了投资性房地产准则中应用公允价值计量模式可能需要做好转化与处置的问题，特别是现阶段国内的交易市场规范化程度不高的当下，其具体使用的难度也比较高，条件相对苛刻，所以导致选择该模式的企业较少[12]。黄婉霞(2018)同样认为经济环境的波动在很大程度上影响了公允价值的使用[13]。
李展（2018）则认为，目前采用公允价值计量可能会与税法存在一定的冲突，如果处理不善会影响赋税[14]。
2 投资性房地产公允价值计量概述
2.1 公允价值计量概述
1.公允价值的定义：市场参与方在交易活动中，通过出售资产收到或者负债需要支付的价格。
2.公允价值的特征
（1）公允性
交易双方要清楚了解市场环境，相关信息内容不得互相隐瞒，在公开公正的环境下自主而非被动地进行交易。
（2）时效性
相比于公允价值计量模式，成本模式一般根据账面的价格进行计算，所以很难主观反映出现阶段的市场价值，而公允价值计量模式反映的是当前的资产价值，所以真实性与可靠性都更强。
（3）广泛性
在当前，市场上采取公允价值计量模式的概率越来越高，这是由于市场经济的不断发展促使市场上出现了一些新型业务如金融衍生工具，该类业务是传统的成本模式无法对其进行会计处理的，因此企业需要选择恰当的计量模式以适应当前市场经济的发展。
2.2 投资性房地产公允价值计量
2.2.1 投资性房地产的定义
在会计准则当中，投资房地产的概念就是为了获取资本增值而持有的房地产。包括：1.已出租的土地使用权；2.准备增值或者转让的使用权限；3.已出租的建筑物。
2.2.2 投资性房地产的确认、初始计量
通常来说，我们将投资性房地产的定义尽可能的靠近有关成本以此来提升计量的可靠性。投资性房地产项目跟进成本进行计量，可以将其划分为两个构成部分，分别是自建房以及外购类型的住房。外购类型的住房成本包括的内容有价款、税费以及可直接归属的支出部分。自建类型的投资性房地产的成本则主要包括了资产建造过程前后的支出。
2.2.3 投资性房地产的后续计量
在房地产市场相对不活跃的情况下，企业可能难以满足采用公允价值计量的条件，这个时候要求企业灵活的使用成本模式进行核算。但是，如果能够找到证据支持企业可以采取公允价值计量模式，那么企业应该尽可能采取该种计量方式。一般来说，采取公允价值计量模式，需要同时符合下列条件：其一，投资性房地产所在地需要具有活跃的市场，也就是充足的交易量；其二，企业可以在交易市场上获取类似或者同等类型房地产的价格信息，并以此来提供使用依据。
3 公允价值在投资性房地产中的具体应用
3.1 公允价值计量模式在上市公司投资性房地产应用现状
早在2006年我国就颁布了新的会计准则，其中明确了公允价值计量投资性房地产时的作用与可行性，并对比了两种成本模式的计量方法。为了进一步收集公允价值计量在投地产领域的应用资料，笔者结合上市企业在十年间采取公允价值计量进行后续计量工作的资料，整理如下表所示：
表 3-1 公允价值计量模式运用情况表 单位：个
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