论文总字数：20700字

摘 要

改革开放以来，我国的住房制度也经历着改革，业主委员会开始出现并活跃在我国众多住宅小区之中，虽然当下与业主委员会相关的法律法规、运行制度等尚且存在欠缺，其成立、运行也困难重重，但是业主委员会在社区治理之中的重要地位已经开始显现。

本文将通过对南京市科海龙湖御景小区的深入调研，结合相关文献资料，再以公共治理理论、委托代理理论等作为理论基础，对业主委员会参与住宅小区治理所面临的困境进行分析，得出了其困境主要有成立困难、运营不畅、缺少业主参与等。最后又根据相关理论的支持，提出了构建各方良性关系，建立网状社区治理体系；促进业主积极参与，提高业委会管理能力；加快完善相关法律法规和业委会制度设计等具有针对性的解决方案。

期望本篇研究对于其他有共性问题的业委会走出当下参与住宅小区治理的困境以及社区治理的发展有所帮助。

关键字：业主委员会 社区治理 业主 物业管理

The Development Dilemma and Countermeasures of the Owners Committee in the Community Management

——Taking Nanjing Kehai Longhu Yujing Community as an Example

Abstract

With the reform of the housing system since the reform and opening up, the owners' committee has begun to appear and is active in many residential communities in China.Although the current system of the owners' committee is not perfect and development is difficult, its important role in community governance has begun to manifest.

This article will analyze the predicament of the owners' committee participating in the governance of residential communities through in-depth investigation of Nanjing Kehailong Lake Yujing Community, combining relevant literature, and based on public governance theory and principal-agent theory, etc. Difficulties include difficulties in establishment, poor operation, and lack of owner participation.Finally, based on the support of relevant theories, it proposes the establishment of a benign relationship with stakeholders and the establishment of a networked community governance system; promotes the development of civil society and enhances the self-governance of the industry committee; and accelerates the development of relevant laws and the design of the industry committee system And other targeted solutions.

It is hoped that this study will be helpful for other industry committees with common problems to get out of the current predicament of participating in residential community governance.

Key words: Owners Committee ;Community Governance; Property; Management

目 录

摘 要 I

Abstract II

一、绪论 1

(一)研究背景和意义 1

(二)文献综述 1

(三)相关概念 2

(四)研究内容与方法 4

二、科海龙湖御景小区业委会的运作情况 5

(一)科海龙湖御景小区基本情况介绍 5

(二)科海龙湖御景小区业委会成立过程 5

(三)科海龙湖御景小区业委会运营现状 7

三、科海龙湖御景小区业委会的运作困境及原因分析 9

(一)业委会成立难度大 9

(二)业委会运营管理不畅，难以发挥作用 10

(三)业主参与意识薄弱，存在搭便车现象 11

四、促进业主委员会参与住宅小区治理的对策建议 13

(一)构建与利益相关者的良性关系，建立网状社区治理体系 13

(二)促进公民社会发展，提高业委会自身治理能力 14

(三)加快完善相关法律法规和业委会制度设计 14

结语 16

参考文献 17

致谢 20

一、绪论

（一）研究背景和意义

九十年代中期以来，在住房私有化进程的推动下，大量的商品房社区出现在城市中，拥有了房屋产权的城市居民们也拥有了新的身份——“业主”。在这个过程中，物业管理行业也在发展，逐渐成为了住宅小区的标配。但是，近年来物业与业主的矛盾愈演愈烈成为社会焦点问题，业主们与之相关的维权诉讼案件也大幅增长，于是越来越多的业主出于对公共物品与服务的一致要求自发组织、团结起来维护共同的权益。业主委员会就在这样的社会背景下诞生了。目前，我国业主委员会尚处于起步阶段，推广率和覆盖率都不高。以南京为例，截止2019年底南京市成立业主自治组织的小区仅有33%。^[1]同时业委会在参与小区治理的过程中也遇到了许多的困难限制其发挥应有的作用。因此，探讨业委会参与小区治理过程中的困境及其相对应的对策办法是现在亟待研究的重要课题。

业主委员会在维护业主公共利益、化解各主体之间矛盾，构造和谐幸福的生活环境等方面都会发挥重要的作用，这种正面作用会进一步影响社区治理。因此在理论研究中，研究业主委员会的运作问题，有助于我们进一步理清思路，为解决业委会问题并且为社区治理提供新的理论支持和思路对策引导。同时，研究本课题也存在现实意义，本文将运用个案研究的方法，通过对个案的研究深入探讨业委会所遇到的困境，并提出初步的、具有针对性解决意见，以期城市住宅小区的业主委员会能得到长期发展和良好运作，同时使得城市的社区建设进一步完善与提高。

（二）文献综述

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