论文总字数：13852字

摘 要

房屋承租人所享有的优先购买是一种十分重要的优先权，世界上已经有许多国家在立法中对该项权利进行了一定程度的保障与限制。与我国法律制度当中的其他权利相同，承租人所享有的优先购买权也会随着社会的进步而逐步趋于完善。该项制度不仅具备秩序价值，还具备着效率价值，因此该项制度的存在具有相当的必要性和合理性。我国法律当中确立了该项制度，并在法律条文中对该项制度进行了相关规定，主要集中于《合同法》230条以及相关司法解释当中。但令人遗憾的是，目前我国法律对于该项制度的规定过于抽象，导致了司法实践中发生了许多困境，不能将该项制度的价值发挥到最大，本文将围绕该项制度进行讨论。

本篇论文从三个层面进行切入。首先引入房屋承租人优先购买权的基本概念、主要特征以及体现的价值。其次，通过研究，分析论证该项制度运行过程当中存在的问题。文章的第三部分则提出了关于完善该项制度的法律建议。

关键词 ：优先购买权 承租人 出租人

On the Lessor's Priority Purchase Right in House Sale

Abstract

The priority purchase enjoyed by the tenant is a very important, and many countries in the world have already restricted this right in legislation. Like other rights in China's legal system, the lessee's preferential purchase rights will gradually improve with the progress of society. This system not only has order value, but also has efficiency value, so the existence of this system is quite necessary and reasonable. This institution has already been established and mature in Chinese laws. And some formal provisions that are related to this kind of priority has already regulated it a lot that can be showed in the "Contract Law" 230 and some other judicial explanations. However, regretfully, the present provisions of this system made in the law of our country are too short of materialization, thus leading to many difficulties in the practice of the judicial. So, in the end, the possible value of this institution cannot be maximized.

The main task of this program clearly has three parts. Firstly, we introduce the basic concept, main characteristics and the worth of the system. On another hand, we summarize the weaknesses possible in the practical reality of the institution. In the end, the article offers some pertinent and essential proposals to polish the system.

Key Words：Priority purchase right；Lessee；Lessor

目 录

中文摘要..................................................................Ⅰ

英文摘要..................................................................Ⅱ

一、引言 1

二、房屋承租人优先购买权制度概述 2

（一）房屋承租人优先购买权的基本概念 2

（二) 房屋承租人优先购买权的主要特征 2

（三）房屋承租人优先购买权的价值 3

1、促进经济秩序的稳定 3

2、提高资源利用效率 3

3、降低交易成本 3

三、房屋承租人优先购买权的司法现状 5

（一）出租人出卖房屋时通知义务的相关规定不清晰 6

（二）同等条件的认定标准模糊 6

（三）承租人与其他主体的权利冲突问题 7

1、承租人与次承租人权利冲突 7

2、承租人和按份共有人权利冲突 7

四、完善我国房屋承租人优先购买权制度的建议 10

（一）明确次承租人在同等条件下享有优先购买权 10

（二）细化同等条件的认定标准 10

（三）完善出租人出卖房屋时通知义务的相关规定 11

结语 13

参考文献 14

致谢..............................................................16

一、引言

从古至今，无论是在我国的立法体系中，亦或是在国外的立法体系当中，优先购买权都是一项具有重大意义的民事权利。在我国，古代的亲族、地邻制度就体现了优先购买权。在国外，罗马法当中的租佃制度也体现了该项权利。该项权利的客体在最初的时候表现为永佃土地，之后客体发生了扩展，房屋租赁中也适用该项制度。目前，世界上许多国家都确立了该项制度，例如德国、法国等。房屋承租人优先购买权,作为优先购买权的一个重要组成元素，目前已经得到了许多国家的认可，并且在立法中得以确立。

1999年，我国在《合同法》230条当中规定了该项权利。2019年《民法典（草案 》当中亦确定了该项权利。法律之所以被设立，最根本的目标在于实现社会福利，倘若法律规则无法为这一目标服务，那么它的存在就欠缺合理性。本文所讨论的制度具备充分的设立价值，也有一定的正当性。该项制度从表面上看仅仅保护了承租人一方的利益，但事实并非如此。该项制度尽管对于出租人的交易行为进行了一定的限制，可能会降低出租人的交易效率。但通过对该项制度进行研究我们可以发现，承租人并非可以无条件行使该项权利，该项权利并不是法律赋予承租人的特权。虽然法条中突出了对承租人的特别保护，但并没有牺牲出租人的利益，其财产处分权也没有因此而受到影响。虽然该项制度的运行过程中的确引发了若干问题。但是我认为这并不代表制度本身是不合理的，只是存在着若干的不足之处，需要进行精细化涉及。通过优化该项制度，来更好地引导出租人恰当履行法律赋予其的义务。该项权利不仅能够保护承租人利益，对于出租人而言亦是如此。

二、房屋承租人优先购买权制度概述

（一）房屋承租人优先购买权的基本概念

承租人优先购买权是优先购买权制度体系中一项重要内容，如今世界上许多国家都已经在立法中确立了这项制度。目前我国的法律体系当中，还未对这项制度的概念进行明确的界定。我国的《合同法》生效于1999年，该项制度被规定于《合同法》230条，当中载明了权利的主体、权利中包含的法律关系，权利行使的前提以及权利行使之后发生的效力。根据众多学者的观念，本篇论文将该项制度进行如下定义：

当出租人有意向出售在租房屋之时，只要存在有效租赁合同，并且基于相同条件，房屋承租人可以优先于第三人，与出租人签订合同购买房屋。该项权利的前提是合法的租赁关系，是一项法定权利。

（二) 房屋承租人优先购买权的主要特征

根据对概念的剖析，我们可以发现该项制度具有以下四大特征：

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